전세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 채 불안 속에 사는 세입자들이
늘고 있는데요. 특히 최근 몇 년 사이 전세 사기와 미반환 사례가 급증하면서
‘임차권 등기’라는 제도가 크게 주목을 받고 있습니다.
하지만 이 제도의 정확한 활용법을 모를 경우 신청을 하고서도 소중한 보증금을
날릴 수도 있습니다. 실제로 임차권 등기를 신청했지만 며칠 빨리 이사 나갔다는
이유로 전세금을 돌려받지 못한 안타까운 사례도 발생했었기에 오늘은 임차권
등기가 무엇이며, 어떻게 해야 제대로 임차권 등기 제도의 도움을 제대로 받을 수
있을 지에 대해 알아 보겠습니다.
임차권 등기란 무엇인가?
임차권 등기는 전세 계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 상황에서,
세입자가 이사를 가더라도 대항력을 유지할 수 있도록 법적으로 보호를 해주는
제도입니다. 쉽게 말해, 세입자가 ‘나는 이 집에서 전세로 살았고 아직 보증금을 못
받았다’는 사실을 등기부에 명시함으로써 제3자에게도 그 권리를 주장할 수 있도록
하는 장치를 말합니다.
원래 대항력은 전입신고와 실거주(점유)라는 두 가지 조건이 동시에 충족될 때에만
생깁니다. 하지만 이사를 가면 점유 요건이 깨지기 때문에 일반적으로 대항력을
잃게 되는데요. 하지만 부득이하게 보증금을 돌려 받지 못한 상황에서 이사를
나가야만 하는 상황도 생길 수 있을 텐데요.. 이때 임차권 등기를 통해 대항력을
대체하거나 유지할 수 있게 되는 것입니다.
임차권 등기는 언제 어떻게 해야 할까?
임차권 등기는 단순히 신청만으로는 효력이 발생하지 않습니다. 반드시 ‘등기
완료’가 이뤄진 후에 이사를 나가야 합니다. 만약 등기 신청만 하고, 완료되기 전에
이사를 나와 버리면 대항력이 사라져버려 보증금을 돌려받을 권리가 약해질 수
있습니다. 즉, 임차권 등기를 하기 전에는 절대 먼저 이사를 나가면 안 됩니다.
등기 완료가 된 후에 이사를 해야 전세금을 법적으로 지킬 수 있는 힘을 유지할
수가 있습니다.
대항력은 왜 중요한가?
대항력이란 제3자(새 집주인이나 경매 낙찰자 등)에게도 임치인의 권리를 주장할 수
있는 법적 힘을 말합니다. 전세 계약이 끝난 후에도, 집이 경매로 넘어가거나
소유주가 바뀔 경우, 대항력이 없다면 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 커집니다.
하지만 대항력을 유지하려면 아래 두 가지 요건이 기본으로 필요합니다.
①실제 거주(점유) 중일 것
②전입신고를 완료할 것
이 두 조건이 충족되었을 때만 집주인이 바뀌거나 집이 경매에 넘어가도 “나는 이
집에 전세로 살고 있으니 보증금을 돌려달라”고 주장할 수 있는 것입니다. 하지만
이사를 가게 되면 점유 요건이 없어지기 때문에, 이때 준비해야 할 꼭 필요한 것이
바로 ‘임차권 등기’입니다.
임차권 등기의 실제 효과
임차권 등기를 완료한 이후 이사를 나가게 되면, 비록 집에 살고 있지 않더라도
대항력을 유지할 수 있습니다. 결과적으로 보증금 반환 청구 소송이나 경매 절차
등에서 우선권을 주장할 수 있게 되는데요. 특히 집주인의 채무가 많아 부동산이
경매로 넘어가는 경우, 임차권 등기가 되어 있어야만 나중에 우선적으로 보증금을
회수할 가능성이 커지게 됩니다. 때문에 아래의 상황에 해당 한다면 반드시
임차권 등기를 신청하셔야 합니다.
①계약 기간은 끝났지만 집주인이 보증금을 돌려주지 않음
②새로운 집에 이사 가야 할 일정이 정해져 있음
③현재 거주 중인 집의 주인이 자금난, 압류, 경매 등의 문제가 있음
④보증금 규모가 크고 손실 시 큰 타격이 예상됨
임차권 등기는 그 자체로 집주인을 압박하거나 법적 소송을 유리하게 만드는 수단이
될 수 있는데요. 즉, "나는 이 집에 살았고, 아직 돈을 못 받았다"는 사실을
등기부를 통해 공표하는 것이기 때문에 제3자에게도 경고를 주는 역할을 합니다.
임대차 계약의 종료는 단순히 살던 집의 열쇠를 돌려주는 행위가 아닙니다.
보증금이라는 큰 금액이 걸린 민감한 법적 절차인데요. 아무리 임차권 등기를
신청했더라도 등기 완료 전에 이사를 나가버리면 법적으로 아무런 보호를 받지 못할
수 있습니다. 따라서 임차권 등기 신청 후 반드시 신청 완료가 된 것을 환인한 수
이사를 나가야 하며 부득이 하게 본인이 임차권 신청 등기가 완료되기 전까지
점유를 할 수 없는 경우 가족이 대신 해당 집을 점유하는 방법이 있는데요.. 이러한
경우 가족의 주민등록을 해당 집으로 옮겨 놓은 상태여야 합니다. 반드시 이사는
임차권 등기 설정 완료 후에 나가셔야 합니다.
지난 포스팅에서 소개해드린
종합소득세 제대로 신청하고 환급받는 꿀팁에 대한 내용이 궁금하시다면 위의
링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.
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