2026년 부동산 시장에서 가장 긴박한 위치에 놓인 계층을 꼽으라면 단연 다주택자일
것입니다. 집값이 올랐다는 이유만으로 안도하기엔, 다가오는 세금 현실이 너무나
가혹하기 때문입니다. 특히 5월 10일을 기점으로 양도소득세 중과가 다시 적용될
경우, 일부 다주택자에게는 ‘이익의 대부분을 세금으로 반납하는’ 상황이 현실이 될
수 있습니다.
지금 이 시점에서 다주택자라면, “언제 팔 것인가”라는 질문에 더 이상 답을 미룰
수 없는 상황입니다.
5월 10일, 세금 구조가 완전히 달라집니다.
현재 다주택자에게 적용되고 있는 양도소득세 중과 유예는 5월 9일을 끝으로 종료될
가능성이 매우 큽니다. 유예가 끝나면 2주택자는 기본 세율에 20%포인트, 3주택
이상 보유자는 30%포인트가 추가됩니다. 여기에 지방소득세까지 더해지면, '최대
실효세율은 82.5%'에 달합니다.
즉, 양도차익이 10억 원을 초과하는 경우, 계산상으로는 8억 원 이상을 세금으로
납부하고 실제 손에 쥐는 금액은 2억 원도 되지 않을 수 있습니다. 숫자로만 보면
현실감이 떨어질 수 있지만, 이는 이미 법 구조상 가능한 시나리오입니다.
장기보유특별공제, 이제는 기대하기 어렵습니다.
다주택자에게 더욱 치명적인 변화는 장기보유특별공제의 배제입니다. 그동안 장기간
주택을 보유한 경우 일정 비율의 공제를 받을 수 있었지만, 중과 대상이 되는 순간
이 혜택은 사라집니다. 10년 이상 보유한 주택이라 하더라도, 5월 10일 이후
매도하면 장기보유특별공제를 전혀 적용받지 못하고 전액에 대해 중과세율이
적용됩니다. 이는 단순한 세율 인상보다 훨씬 큰 체감 부담으로 작용합니다. 실제로
하루 차이로 세금이 수억 원씩 달라지는 사례도 충분히 발생할 수 있습니다.
팔고 싶어도 팔 수 없는 구조적 문제
문제는 세금만이 아닙니다. 현재 서울과 수도권 핵심 지역 상당수가
토지거래허가구역으로 묶여 있습니다. 해당 지역에서 주택을 매수하려면 실거주
요건을 충족해야 하며, 전세를 끼고 매수하는 방식은 사실상 불가능합니다.
이로 인해 전세 세입자가 있는 주택은 매도 자체가 매우 어렵습니다. 세입자 계약
만기가 남아 있다면, 매수자가 실거주를 할 수 없어 거래가 성사되기 어렵기
때문입니다. 결과적으로 다주택자는 '세금은 오르는데, 팔 수는 없는' 이중 압박에
놓이게 됩니다. 실제로 최근 서울 아파트 거래량은 급감했지만, 가격은 오히려
신고가를 경신하는 기형적인 현상이 이어지고 있습니다.
2026년, 공급 감소라는 또 다른 변수
여기에 더해 2026년 서울 아파트 입주 물량은 전년 대비 크게 줄어들 것으로
예상됩니다. 공급이 줄어드는 상황에서 기존 매물까지 잠기게 되면, 시장의 수급
불균형은 더욱 심화될 수밖에 없습니다. 일부 전문가는 다주택자들이 매도 대신
증여나 장기 보유를 선택하면서, 시장에 나오는 매물이 더욱 줄어들 가능성을
경고하고 있습니다. 이 경우 거래 절벽과 가격 상승이 동시에 나타나는 상황이
장기화될 수 있습니다.
실제 사례로 보는 현실적인 고민
서울 외곽에 소형 아파트를 보유한 50대 후반의 한 사례를 보면 상황은 더욱
명확해집니다. 노후 대비 목적으로 매입한 주택이 수년 만에 큰 폭으로 상승했지만,
세입자 계약과 규제, 그리고 양도세 부담이 겹치면서 매도 결정을 내리지 못하고
있습니다.
5월 9일 이전에 매도할 경우와 이후에 매도할 경우의 세금 차이는 억 단위에
달하지만, 현실적으로 기한 내 매도는 쉽지 않은 상황입니다. 결국 이분은 매도
대신 증여까지 고민하고 있지만, 증여 역시 높은 취득세와 증여세 부담을 피할 수는
없습니다.
지금 다주택자가 반드시 점검해야 할 세 가지
첫째, 기준일은 계약일이 아니라 잔금일입니다. 5월 9일까지 잔금이 완료되어야
중과를 피할 수 있습니다.
둘째, 5월 10일부터는 장기보유특별공제가 사실상 사라집니다. 보유 기간이 길수록
유리하다는 공식이 이제 더 이상 통하지 않습니다.
셋째, 토지거래허가제 지역에서는 매도 전략 자체를 다시 짜야 합니다. 세입자
만기, 협상 가능성까지 모두 고려해야 합니다.
결론: 지금은 결정을 미룰 수 없는 시점입니다.
양도세 중과 유예가 연장될 가능성을 완전히 배제할 수는 없지만, 이를 기대하며
아무런 준비도 하지 않는 것은 매우 위험합니다. 지금은 최소한 본인의 세금 구조를
정확히 파악하고, 세무 전문가와의 상담을 통해 여러 시나리오를 점검해야 할
시점입니다. 부동산은 사는 것보다 파는 것이, 파는 것보다 언제 파는지가 가장
어렵습니다. 2026년, 다주택자에게 그 질문은 더 이상 미래의 문제가 아닙니다.
지금 바로 눈앞에 와 있습니다.
.jpg)