최근 몇 년간 부동산 시장의 과열과 규제 강화로 인해 많은 투자자분들이 부동산
법인을 통한 자산 관리 방안을 고민하고 있는데요. 개인 사업자 분들의 경우
‘법인을 만들면 세금을 줄일 수 있다’ 이야기를 많이들 들어 보셨을 것 같습니다.
하지만 실제로는 상황에 따라 오히려 과도한 세금을 부담하게 되어 투자 수익성이
떨어질 수 있기에 주의가 필요합니다. 오늘은 법인 명의로 부동산을
매입·보유·양도할 때 발생할 수 있는 세금 리스크를 살펴보고, 전략적으로 접근하는
방법에 대해 안내해드리겠습니다.
법인 명의의 부동산 취득: 높은 취득세율 주의
법인으로 부동산을 취득할 때는 우선 매입하려는 부동산이 주거용인지
상업용인지부터 확인해야 합니다. 상업용 부동산의 경우 기본 취득세율은 4%로
개인 취득세와 큰 차이가 없습니다. 다만, 신설 법인이 설립된 후 4년 이내에
대도시 소재 상업용 부동산을 취득하면, ‘중과세’가 적용되어 실제로는 5% 이상의
취득세를 납부하게 됩니다.
주택의 경우에는 더욱 주의가 필요한데요. 개인은 주택 수, 조정지역 여부 등에
따라 취득세율이 8~12% 사이로 변동하지만 법인으로 주택을 취득하면 무조건
11%의 고정 중과세율이 적용이 됩니다. 즉, 단일 주택을 사더라도 개인 대비 최대
3배 가까운 취득세를 부담하게 됩니다. 이는 정부가 법인을 통한 주택 투기를
억제하기 위한 정책적 의도라 할 수 있는데요.
‘1억 원 이하 주택’의 오해와 중과세 예외
많은 분들이 '주택 공시가격이 1억 원 이하이면 중과세를 피할 수 있다'라고
생각합니다.. 실제로 공익 목적 등으로 1억 원 이하의 주택을 취득하면 일부 예외가
있지만, 모든 경우에 중과세가 면제가 되는 것은 아닙니다. 특히 정비구역으로
지정된 지역이나 사업시행구역 내의 주택, 신설된 지 4년 이내의 법인이 대도시 내
주택을 취득할 경우에는 예외 없이 중과세율(11%)이 그대로 적용됩니다. 예를 들어,
서울, 성남, 고양, 수원 등 수도권 과밀 억제 권역에 있는 주택을 취득한다면
무조건 중과세를 납부해야 하므로 단순히 ‘1억 원 이하 주택이니까 괜찮다’고
안심해서는 안 됩니다. 취득세만 해도 기본세율(1%) 대비 11배 차이가 발생할 수
있기 때문에, 부동산 취득 전에는 반드시 공시가격과 해당 지역의 규제 여부를
면밀히 검토해야 합니다.
법인 보유 단계의 과세: 종부세 부담이 핵심
법인이 부동산을 취득한 이후에는 보유 단계에서도 세금이 발생합니다. 우선
재산세는 개인과 동일하게 부동산의 용도와 규모에 따라 부과되며, 큰 부담이 되지
않는 경우가 많습니다. 문제는 종합부동산세(종부세)입니다. 개인은 1세대
1주택자에게 12억 원의 공제금액이 있고, 세부담 상한제 등의 혜택도 받습니다.
그러나 법인은 공제금액이나 상한이 전혀 없으며, 단일세율이 적용됩니다.
법인 명의 주택의 종부세 과세표준은 공시가격의 60%이며, 2주택 이하일 때는 2.8%,
3주택 이상 보유 시에는 5%의 단일세율이 부과됩니다. 예를 들어, 공시가격 5억
원짜리 주택을 보유한 법인은 약 840만 원(5억 × 0.6 × 2.8%)의 종부세를 매년 내야
합니다. 반면 개인은 공제금액과 누진세율이 적용돼 이보다 훨씬 적게 부담하게
됩니다. 상가나 오피스텔, 공장용 건물 등 비주거용 부동산의 경우에는 종부세
대상이 아니며 재산세만 내면 됩니다. 따라서 법인으로 상가나 지식산업센터를
보유하는 경우에는 종부세 부담을 크게 걱정하지 않아도 되는데요.
법인의 부동산 양도: 추가 법인세 과세 주의
법인이 보유 중이던 부동산을 매각할 때는 개인처럼 양도소득세를 내는 것이
아니라, 법인세를 납부합니다. 법인세율은 보통 10억 원 이하의 양도차익일 때
10~19% 정도이며, 개인 양도세율과 비슷하거나 조금 낮은 수준입니다. 하지만
주택이나 비사업용 토지처럼 ‘투기성 자산’의 경우, 법인세 외에 추가 법인세가
부과됩니다. 예를 들어, 법인이 주택을 팔아 9억 원의 양도차익을 얻으면, 일반
법인세 1억 5천만 원 외에 9억 원의 2%(약 1천8백만 원)의 추가 과세가 붙습니다.
즉, 총 1억 6천8백만 원의 세금을 내야 하는 셈이죠. 이는 비주거용 건물의
양도세보다 큰 차이를 만듭니다.
법인의 주택 투자, 과세 부담 고려 필수
위와 같이 법인을 통한 부동산 투자는 취득 단계에서부터 보유, 양도 단계까지
예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 특히 주택은 법인 명의로 매입 시
중과세율이 일괄 적용되고, 종부세나 추가 법인세까지 부과되기 때문에 철저한 사전
검토가 필수입니다. 상업용 부동산(상가, 지식산업센터, 오피스텔) 등은 비교적
안정적인 과세 체계로 관리할 수 있지만, 주택을 법인으로 취득할 계획이라면 세금
전문가의 조언을 통해 본인의 투자 목적과 상황에 맞는 최적의 전략을 세워보는
것도 좋은 방법이 될 것입니다.
지난 포스티에서 소개해 드린
정확히 해두지 않으면 사전 증여 상속세 폭탄이 될 수 있는 임대소득 월세
수익과 관련된 내용의 글이 궁금하시다면 위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.
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