5월 10일 이후 달라지는 세금 지도|2026년 다주택자가 가장 위험한 이유

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2026년 부동산 시장에서 가장 긴박한 위치에 놓인 계층을 꼽으라면 단연 다주택자일 것입니다. 집값이 올랐다는 이유만으로 안도하기엔, 다가오는 세금 현실이 너무나 가혹하기 때문입니다. 특히 5월 10일을 기점으로 양도소득세 중과가 다시 적용될 경우, 일부 다주택자에게는 ‘이익의 대부분을 세금으로 반납하는’ 상황이 현실이 될 수 있습니다. 지금 이 시점에서 다주택자라면, “언제 팔 것인가”라는 질문에 더 이상 답을 미룰 수 없는 상황입니다. 5월 10일, 세금 구조가 완전히 달라집니다. 현재 다주택자에게 적용되고 있는 양도소득세 중과 유예는 5월 9일을 끝으로 종료될 가능성이 매우 큽니다. 유예가 끝나면 2주택자는 기본 세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 추가됩니다. 여기에 지방소득세까지 더해지면, '최대 실효세율은 82.5%'에 달합니다. 즉, 양도차익이 10억 원을 초과하는 경우, 계산상으로는 8억 원 이상을 세금으로 납부하고 실제 손에 쥐는 금액은 2억 원도 되지 않을 수 있습니다. 숫자로만 보면 현실감이 떨어질 수 있지만, 이는 이미 법 구조상 가능한 시나리오입니다. 장기보유특별공제, 이제는 기대하기 어렵습니다. 다주택자에게 더욱 치명적인 변화는 장기보유특별공제의 배제입니다. 그동안 장기간 주택을 보유한 경우 일정 비율의 공제를 받을 수 있었지만, 중과 대상이 되는 순간 이 혜택은 사라집니다. 10년 이상 보유한 주택이라 하더라도, 5월 10일 이후 매도하면 장기보유특별공제를 전혀 적용받지 못하고 전액에 대해 중과세율이 적용됩니다. 이는 단순한 세율 인상보다 훨씬 큰 체감 부담으로 작용합니다. 실제로 하루 차이로 세금이 수억 원씩 달라지는 사례도 충분히 발생할 수 있습니다. 팔고 싶어도 팔 수 없는 구조적 문제 문제는 세금만이 아닙니다. 현재 서울과 수도권 핵심 지역 상당수가 ...

유류분 및 상속포기 반드시 시기를 지켜야 하는 이유


상속 문제는 가족 간의 관계가 얽혀 있기 때문에, 단순한 법적 분쟁을 넘어 감정의 골까지 깊어지는 경우가 많습니다. 특히 “다른 형제가 부모 재산을 모두 가져갔다”며 뒤늦게 찾아오시는 분들 중 많은 이들이 소송 가능 시점을 놓쳐 아무런 법적 대응을 하지 못하는 경우가 흔합니다.



그래서 오늘은 상속 문제에서 반드시 지켜야 할 ‘골든타임 3가지’에 대해 알아보겠습니다.

유류분 반환청구, ‘1년’ 기간 안에 진행할 것

먼저, 가장 흔한 분쟁 유형은 유류분 반환 청구입니다. 이는 직계비속이나 배우자, 형제자매가 법적으로 최소한 받을 권리가 있는 상속분을 청구하는 것입니다. 예를 들어 아버지가 생전에 형에게만 전 재산을 증여했다면, 나머지 자녀는 이에 대해 최소한의 지분을 요구할 수 있습니다. 그런데 문제는 청구 시점의 제한입니다. 유류분 청구권은 상속 개시 및 증여 사실을 안 날로부터 1년 이내에 행사해야 합니다. 아무리 늦게 알았다 해도 상속이 개시된 날로부터 10년이 지나면 유류분 청구 자체가 불가능합니다.





실제 사례 중에는 어머니가 살아 계시다 보니 “소송은 불효”라고 생각해 미뤘다가, 1년이 넘는 바람에 소송 자체가 불가능해진 경우도 있었습니다. 꼭 기억하셔야 할 점은, 부모의 재산은 아버지와 어머니 각각 따로 상속되는 것이며, 한쪽의 재산 문제는 생존 배우자와 무관하게 그때그때 법적으로 대응해야 한다는 사실입니다.

부모님꼐 빚이 많다면, ‘한정승인’은 반드시 3개월 안에 할 것

①상속포기: 재산과 빚 모두 포기
②한정승인: 부모의 재산 한도 내에서만 빚을 갚고, 초과하는 채무는 책임지지 않음
문제는 이 선택의 기한이 매우 짧다는 점입니다. 민법상 상속인은 사망 사실을 안 날로부터 3개월 이내에 상속포기나 한정승인을 신청해야 합니다. 예를 들어 부모님이 숨기고 있던 1억 원의 빚이 사망 후에 드러났는데, 자녀가 이 사실을 4개월째에 알게 되었다면? 안타깝게도 상속인은 전액을 떠안게 되는 상황에 처할 수 있습니다.





숨겨진 빚, 나중에 알아도 ‘특별한정승인’으로 대응 가능

상속 후 시간이 지난 뒤 숨겨진 빚이 발견되는 경우도 많습니다. 이럴 땐 무조건 포기해야 할까요? 다행히 예외적인 대응책이 있습니다. 그것이 바로 ‘특별한정승인’ 제도입니다. 이 제도는 상속인이 채무가 있다는 사실 자체를 몰랐고, 그 사실을 안 날로부터 3개월 이내에 한정승인을 신청했다는 조건이 충족되면 법원이 한정승인을 허용할 수 있도록 한 것입니다. 단, 여기에는 ‘몰랐음’을 입증하는 명확한 자료가 필요합니다. 예를들어 상속재산 원스톱 서비스 등을 통해 파악하려 노력했음에도 채무 내역이 드러나지 않은 경우가 해당한다고 합니다. 이처럼 빚이 있다는 것을 알게 된 시점을 기준으로 다시 3개월 내에 특별한정승인을 신청하면, 전액 상속 책임을 피할 수 있습니다. 그러나 증빙자료 확보가 어렵기 때문에 애초에 초기 3개월 이내에 상속 재산을 철저히 조사하는 것이 가장 현명한 방법입니다.





가족 간 분쟁은 미리 막는 것이 최선

이 모든 갈등은 때로는 사전에 예방 가능합니다. 특히 부모님 생존 시점에서 유언장을 작성하거나, 재산 분배에 대한 가족 간 대화를 나누는 것이 중요합니다. 현실적으로 쉽지 않지만, 상속 분쟁이 소송으로 비화되면 형제끼리 원수가 되는 일도 생깁니다. 더 나아가 법적 준비를 미리 해두는 부모님들도 늘고 있습니다. 자녀 간 갈등을 피하기 위해, 법률 전문가의 도움을 받아 유언장, 증여계획, 재산 목록을 사전에 정리해 두는 것입니다.





상속에도 ‘타이밍’이 있습니다.

상속은 갑작스럽게 찾아오지만, 대응은 절대로 즉흥적으로 해서는 안 되는 일입니다. 유류분 청구, 상속포기, 한정승인 모두 일정한 기한이 지나면 돌이킬 수 없습니다.무엇보다 중요한 것은 ‘언제까지 무엇을 해야 하는가’를 명확히 아는 것입니다. 상속 소송이 필요한 상황이라면, 감정적인 대응보다 시간 안에 합리적인 법적 대응이 중요합니다. 그리고 상속 분쟁이 발생하기 전에, 미리 가족 간 대화와 법적 정리를 해두는 지혜가 어느 때보다 필요합니다.


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