5월 10일 이후 달라지는 세금 지도|2026년 다주택자가 가장 위험한 이유

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2026년 부동산 시장에서 가장 긴박한 위치에 놓인 계층을 꼽으라면 단연 다주택자일 것입니다. 집값이 올랐다는 이유만으로 안도하기엔, 다가오는 세금 현실이 너무나 가혹하기 때문입니다. 특히 5월 10일을 기점으로 양도소득세 중과가 다시 적용될 경우, 일부 다주택자에게는 ‘이익의 대부분을 세금으로 반납하는’ 상황이 현실이 될 수 있습니다. 지금 이 시점에서 다주택자라면, “언제 팔 것인가”라는 질문에 더 이상 답을 미룰 수 없는 상황입니다. 5월 10일, 세금 구조가 완전히 달라집니다. 현재 다주택자에게 적용되고 있는 양도소득세 중과 유예는 5월 9일을 끝으로 종료될 가능성이 매우 큽니다. 유예가 끝나면 2주택자는 기본 세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 추가됩니다. 여기에 지방소득세까지 더해지면, '최대 실효세율은 82.5%'에 달합니다. 즉, 양도차익이 10억 원을 초과하는 경우, 계산상으로는 8억 원 이상을 세금으로 납부하고 실제 손에 쥐는 금액은 2억 원도 되지 않을 수 있습니다. 숫자로만 보면 현실감이 떨어질 수 있지만, 이는 이미 법 구조상 가능한 시나리오입니다. 장기보유특별공제, 이제는 기대하기 어렵습니다. 다주택자에게 더욱 치명적인 변화는 장기보유특별공제의 배제입니다. 그동안 장기간 주택을 보유한 경우 일정 비율의 공제를 받을 수 있었지만, 중과 대상이 되는 순간 이 혜택은 사라집니다. 10년 이상 보유한 주택이라 하더라도, 5월 10일 이후 매도하면 장기보유특별공제를 전혀 적용받지 못하고 전액에 대해 중과세율이 적용됩니다. 이는 단순한 세율 인상보다 훨씬 큰 체감 부담으로 작용합니다. 실제로 하루 차이로 세금이 수억 원씩 달라지는 사례도 충분히 발생할 수 있습니다. 팔고 싶어도 팔 수 없는 구조적 문제 문제는 세금만이 아닙니다. 현재 서울과 수도권 핵심 지역 상당수가 ...

가족·자녀 현금 증여 시 절세 방법 총정리


가족에게 현금을 지원하거나 자녀에게 자산을 이전할 때 가장 먼저 떠오르는 것이 바로 증여세입니다. 많은 분들이 “부모가 자녀에게 돈을 주면 무조건 증여세가 발생한다”라고 생각하지만, 실제로는 관계와 금액, 그리고 기간에 따라 세금 부담 여부가 달라집니다.


오늘은 현금 증여 시 유의해야 할 규정과 절세 전략을 정리해 보겠습니다.


증여세 공제 한도와 기간의 의미

증여세는 단순히 금액만으로 결정되지 않습니다. 10년 단위로 합산된 금액을 기준으로 과세가 이루어지며, 가족관계에 따라 공제 한도가 달라집니다.
①배우자 간 증여: 10년간 6억 원까지 비과세
②부모 → 자녀: 성년 자녀 5천만 원, 미성년 자녀 2천만 원
③자녀 → 부모: 10년간 5천만 원
④형제·자매·사위·며느리 등 친족: 10년간 1천만 원

즉, 동일인 간의 증여는 10년을 기준으로 금액이 누적되므로, 계획적으로 시기를 나누어 증여하는 것이 중요합니다.




현금 사용처에 따른 과세 여부

증여세 판단은 단순히 ‘돈을 받았다’로 끝나지 않습니다. 어디에 사용했는지가 중요한 기준이 됩니다. 예를 들어 친척에게 1천만 원을 받아서 중고차를 구입한다면 세무조사까지 이어질 가능성은 낮습니다. 하지만 2억 원을 받아 고가의 자동차를 사거나 부동산 계약에 사용한다면 국세청이 자금 출처를 확인할 확률이 높습니다. 또한, 고액의 현금을 현금다발로 보관한다면 도리어 불필요한 위험을 떠안을 수 있습니다. 실제로 세금 체납자의 집을 조사할 때 현금, 금, 명품 등이 발견되는 경우가 많은데, 이런 재산은 추적이 쉽지 않지만 압수되면 법적 문제로 이어질 수 있습니다.




생활비와 교육비 지원은 어떻게 볼까?

많은 부모가 자녀의 생활비나 학비를 지원합니다. 이 경우 사회 통념상 타당한 수준이라면 증여세가 부과되지 않습니다.
대학생 자녀에게 매달 50만~100만 원의 용돈이나 학원비를 주는 경우 → 생활비로 인정
이미 성인이 되어 경제활동을 하는 자녀에게 꾸준히 생활비를 주는 경우 → 증여로 간주될 가능성 높음

즉, 실제로 교육비와 생활비로 사용되었다는 증빙이 있어야 하며, 만약 이 돈이 모여서 주식·코인·부동산 투자에 쓰였다면 과세 대상이 될 수 있습니다.

결혼자금과 혼수 지원

결혼을 앞둔 자녀에게 혼수나 결혼자금을 지원하는 경우가 많습니다. 고가의 외제차나 명품 보석은 증여로 분류될 수 있지만, 일반적인 가구나 생활용품은 비과세 범주에 속합니다. 특히 2024년부터 신설된 혼인 증여재산 공제를 활용하면, 기존의 5천만 원 공제에 1억 원을 추가해 최대 1억 5천만 원까지 면세가 가능합니다. 신랑과 신부 각각 부모님으로부터 지원받을 수 있으므로, 최대 3억 원까지 합법적으로 증여세 부담을 줄일 수 있는 셈입니다.




현금 증여 시 절세 전략

현금을 자녀에게 증여할 때는 다음 세 가지 전략을 고려할 수 있습니다.
기간을 쪼개기: 자녀가 태어나자마자 증여, 이후 10년 단위로 반복하면 장기간에 걸쳐 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
사람을 분산하기: 자녀뿐 아니라 손주에게도 증여하면 공제 한도가 늘어나므로 절세 효과가 커집니다.
증빙 확보: 계좌이체 기록, 가족관계 증명서, 증여세 신고서를 철저히 준비해야 추후 세무조사 시 문제를 피할 수 있습니다. 자진 신고 시 3% 세액공제 혜택도 받을 수 있습니다.

생활비 지원과 차용증의 필요성

가끔 부모가 자녀에게 무이자로 큰돈을 빌려주는 경우가 있는데, 이는 ‘사실상 증여’로 판단될 수 있습니다. 법적으로는 연 4.6%의 이자를 책정해야 하며, 2억 원 이하라면 무이자 대여가 가능합니다. 그 이상은 반드시 차용증 작성, 계좌이체 기록, 공증 절차를 거쳐야 대여금으로 인정됩니다. 그렇지 않으면 증여세가 추징될 수 있습니다.

사례로 보는 잘못된 증여

한 부모가 “매년 3천만 원씩 5년간 자녀에게 송금했으니 괜찮을 것”이라 생각했지만, 공제 한도가 10년간 5천만 원이었기 때문에 결과적으로 증여세를 낸 사례가 있습니다. 이처럼 규정을 정확히 이해하지 않고 ‘대충 나눠주면 된다’라고 생각하는 것은 위험합니다.




장기적인 관점에서의 증여

증여는 단순히 현금을 주고받는 행위가 아니라, 가족의 자산 설계 전략과 연결됩니다. 일부 부모는 자녀가 성인이 되기 전부터 증여를 시작해 자산 형성의 기회를 주기도 하고, 창업을 준비하는 자녀에게는 창업자금 증여 특례(최대 5억 원 공제)를 활용하기도 합니다. 또한 부동산이나 상가를 미리 증여해 임대소득 구조를 마련해 주는 방식도 있습니다. 당장은 세금을 내더라도 장기적으로 자산 가치가 상승하면 결과적으로 자녀에게 더 큰 이익을 안겨줄 수 있습니다.

미리 알고 준비하는 것이 최선

가족 간의 현금 증여는 단순히 ‘주는 것’이 아니라 세법을 잘 이해해야 하는 복잡한 과정입니다. 공제 한도를 정확히 파악하고, 기간을 나누어 증여하며, 증빙과 신고를 철저히 준비해야 세금 폭탄을 피할 수 있습니다. 만약 상황이 복잡하거나 자산 규모가 크다면, 세무 전문가의 도움을 받아 맞춤형 증여·상속 플랜을 설계하는 것이 안전합니다.

핵심 요약

①배우자 간 6억 원, 성인 자녀 5천만 원, 미성년 자녀 2천만 원까지 비과세
②10년 단위로 합산, 사용처에 따라 과세 여부 결정
③생활비·교육비는 인정되지만 투자금으로 사용 시 증여세 부과
④혼인 공제로 최대 3억 원 절세 가능
⑤무이자 대여 시 차용증·공증 필수


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