5월 10일 이후 달라지는 세금 지도|2026년 다주택자가 가장 위험한 이유

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2026년 부동산 시장에서 가장 긴박한 위치에 놓인 계층을 꼽으라면 단연 다주택자일 것입니다. 집값이 올랐다는 이유만으로 안도하기엔, 다가오는 세금 현실이 너무나 가혹하기 때문입니다. 특히 5월 10일을 기점으로 양도소득세 중과가 다시 적용될 경우, 일부 다주택자에게는 ‘이익의 대부분을 세금으로 반납하는’ 상황이 현실이 될 수 있습니다. 지금 이 시점에서 다주택자라면, “언제 팔 것인가”라는 질문에 더 이상 답을 미룰 수 없는 상황입니다. 5월 10일, 세금 구조가 완전히 달라집니다. 현재 다주택자에게 적용되고 있는 양도소득세 중과 유예는 5월 9일을 끝으로 종료될 가능성이 매우 큽니다. 유예가 끝나면 2주택자는 기본 세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 추가됩니다. 여기에 지방소득세까지 더해지면, '최대 실효세율은 82.5%'에 달합니다. 즉, 양도차익이 10억 원을 초과하는 경우, 계산상으로는 8억 원 이상을 세금으로 납부하고 실제 손에 쥐는 금액은 2억 원도 되지 않을 수 있습니다. 숫자로만 보면 현실감이 떨어질 수 있지만, 이는 이미 법 구조상 가능한 시나리오입니다. 장기보유특별공제, 이제는 기대하기 어렵습니다. 다주택자에게 더욱 치명적인 변화는 장기보유특별공제의 배제입니다. 그동안 장기간 주택을 보유한 경우 일정 비율의 공제를 받을 수 있었지만, 중과 대상이 되는 순간 이 혜택은 사라집니다. 10년 이상 보유한 주택이라 하더라도, 5월 10일 이후 매도하면 장기보유특별공제를 전혀 적용받지 못하고 전액에 대해 중과세율이 적용됩니다. 이는 단순한 세율 인상보다 훨씬 큰 체감 부담으로 작용합니다. 실제로 하루 차이로 세금이 수억 원씩 달라지는 사례도 충분히 발생할 수 있습니다. 팔고 싶어도 팔 수 없는 구조적 문제 문제는 세금만이 아닙니다. 현재 서울과 수도권 핵심 지역 상당수가 ...

2026년 상속·증여 전략, 세금을 좌우하는 2차 상속


2026년을 앞두고 자산가들 사이에서 가장 많이 나오는 질문은 '상속을 언제, 어떻게 준비해야 하느냐'입니다. 상속세는 단순히 재산이 많다고 해서 문제가 되는 것이 아닙니다. 준비 없이 맞이했을 때 자녀 세대에 큰 부담을 남긴다는 점이 핵심입니다. 특히 우리나라 상속세는 구조상 사전 설계 여부에 따라 결과가 극단적으로 달라지는 세금입니다.

여기서 전략이 갈리는 1차 상속과 2차 상속 

부모 중 한 분이 먼저 사망하면서 시작되는 1차 상속에서는 각종 공제로 인해 비교적 여유가 있어 보일 수 있습니다. 이때 많은 분들이 '배우자에게 전부 몰아주면 세금이 줄어든다'는 판단을 합니다. 단기적으로는 맞는 선택처럼 보이지만, 문제는 그 다음 단계입니다. 남은 배우자가 사망하면서 2차 상속이 개시되면 상황은 완전히 달라지는데요. 배우자 공제가 사라지고 공제 한도가 크게 줄어들면서, 자녀들에게는 예상보다 훨씬 큰 세금이 한꺼번에 부과됩니다. 1차 상속에서의 ‘절세’가 2차 상속에서는 ‘세금 폭탄’으로 돌아오는 구조입니다. 따라서 상속 설계는 반드시 2차 상속까지 포함한 장기적인 계획이 전제되어야 합니다.





목표는 ‘세율 구간’을 낮추는 것

실무적으로 합리적인 기준은 상속세 과세표준을 30% 세율 구간 이하로 관리하는 것입니다. 이를 위해 1차 상속 시점에는 전체 자산 규모를 일정 수준 이하로 관리하고, 2차 상속에서는 그보다 더 낮은 목표선을 설정하는 방식이 자주 활용되는데요. 이 기준을 초과하는 자산은 사전 증여를 통해 분산시키는 전략이 필요합니다. 사전 증여는 단순히 '미리 주는 것'이 아니라, 시간을 활용해 세율을 낮추는 행위인데요. 증여 공제 한도를 활용하고, 장기간에 걸쳐 분산하면 상속 시점의 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

현금이 없으면 위기가 되는 상속?

상속 상담에서 가장 자주 등장하는 문제는 현금 부족입니다. 자산은 충분한데, 대부분이 부동산에 묶여 있는 경우가 많습니다. 상속세는 현금으로 납부해야 하기 때문에, 준비가 없으면 급하게 부동산을 처분해야 하고 그 과정에서 손실이 발생합니다. 실제로 재벌이나 초고액 자산가 가문에서도, 비유동 자산 비중이 높아 상속 과정에서 큰 혼란을 겪는 사례가 반복되곤하는데요. 자산 규모와 무관하게 현금 유동성 확보는 상속 설계의 핵심 요소입니다.





상속세 재원 마련에 왜 종신보험이 언급될까?

상속세 재원을 준비하는 방법 중에서 종신보험이 자주 언급되는 이유는 명확합니다. 동일한 자금을 예금으로 보유하는 것보다, 보험을 활용할 경우 사망 시 더 큰 금액의 현금이 즉시 확보되며, 구조에 따라 세금 부담도 최소화할 수 있습니다. 또한 납입 중 예기치 않은 사망이 발생하더라도 약정된 보험금이 지급되기 때문에, 이는 단순한 투자 개념이 아니라 리스크 관리 수단으로 접근하는 것이 합리적입니다. 특히 자산은 많지만 현금 흐름이 약한 분들에게는 매우 현실적인 대안이 됩니다.




'생전 증여는 불안하다.'는 노부모님들의 고민

50~70대 자산가들 중 상당수는 상속세 부담을 인지하고 있으면서도, 자녀에게 미리 자산을 이전하는 것에 대해 심리적으로 큰 부담을 느끼시는 분들이 많습니다. 하지만 그렇다고 해서 증여 준비를 미루면 선택권은 사라지고, 결국 부모님 사후에 자녀가 국세청 기준에 따라 정해진 눈덩이 같은 세금을 납부해야 합니다. 지금 당장 증여가 어렵다면, 최소한 자녀가 상속세를 납부할 수 있는 규모의 자금만큼은 반드시 미리 계획해야 합니다. 이는 자녀를 돕는 동시에, 본인의 자산을 지키는 선택이기도 합니다. 특히 자산 규모가 일정 수준을 넘는 경우, 상속세 재원 마련은 선택이 아니라 필수입니다.





2026년 상속 전략의 핵심은 ‘미리 설계’

상속은 단순한 재산 이전이 아니라 설계의 결과물입니다. 준비된 사람에게는 관리 가능한 비용이지만, 준비되지 않은 사람에게는 인생 최대의 리스크가 될 수 있습니다. 2026년을 앞둔 지금이 바로, 사전 증여·현금 유동성·2차 상속까지 고려한 구조를 점검해야 할 시점입니다. 상속은 피할 수 없지만, 상속세 부담은 줄일 수 있습니다. 결국 상속세 절세는 누가 더 일찍 준비했느냐에 따라 혜택을 누릴 수 있을 것입니다.


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