2026년 1월 현재, 한국의 부동산 시장은 표면적으로는 안정 국면에 접어든 듯
보이지만, 그 이면을 들여다보면 여전히 강한 긴장감이 흐르고 있습니다. 정부는
집값 안정을 명분으로 각종 규제 정책을 유지하고 있으며, 그 과정에서 집주인과
임대인들에게는 상당한 세금 부담이 현실화되고 있습니다. 특히 다주택자를
중심으로 한 세제 구조는 “버티기도, 팔기도, 물려주기도 어려운 상황”이라는
평가를 받고 있습니다.
집값 안정 대책의 핵심, 하지만 시장은 얼어붙다.
정부의 부동산 정책 기조는 분명합니다. 대출 규제 강화, 조정대상지역 및
토지거래허가구역 유지, 그리고 세금 부담을 통한 투기 억제입니다. 하지만 문제는
이러한 정부 정책들이 현재 시장의 거래 자체를 위축시키고 있다는 점입니다.
서울을 기준으로 보면, 규제 이전에는 월 평균 8천~1만 건에 달하던 아파트
거래량이 토지거래허가제와 조정대상지역 규제가 시행된 이후 2천~3천 건 수준으로
급감했습니다. 여기에 다주택자 양도소득세 중과가 다시 적용될 경우, 거래량은
과거 사례처럼 월 1천 건 이하로까지 떨어질 가능성을 배제할 수 없습니다.
양도소득세 중과, ‘팔면 남는 게 없다’
현재 시장에서 가장 큰 불확실성은 양도소득세입니다. 다주택자에게 적용되는
양도세 중과는 최대 세율이 82.5%에 달할 수 있습니다. 실제로 양도차익이 10억 원
발생했을 때 세금이 7억 원 이상 나오는 구조라면, 매도 자체가 사실상
불가능해집니다. 정부는 2026년 5월 9일까지 한시적으로 다주택자에 대한 중과세를
유예하고 있지만, 매년 연장되던 이 조치가 올해는 경제정책 방향에서 명확히
언급되지 않았습니다. 이는 시장에 '중과세가 다시 부활할 수 있다'는 강한
시그널을 주고 있으며, 매도 시점을 둘러싼 불안감을 키우고 있습니다. 문제는
현실적인 시간표입니다. 토지거래허가 신청, 자금 조달, 잔금 일정까지 고려하면
2월 말 이전에 계약을 체결하지 않으면 사실상 5월 이전 매도는 어렵다는 분석이
지배적입니다.
보유세와 종합부동산세, ‘버티기 전략’의 허상
많은 집주인들이 “그냥 버티면 되지 않느냐”고 말하지만, 현실은 다릅니다.
버티기에는 비용이 듭니다. 재산세와 종합부동산세는 매년 1월 1일 기준 공시가격을
토대로 부과되며, 최근 몇 년간 주택 가격이 상승한 만큼 세금 역시 줄어들
가능성이 거의 없습니다. 특히 과거에는 종합부동산세 대상이 아니었던
1주택자들까지 고지서를 받는 사례가 크게 늘었습니다. 상속세와 종합부동산세는
흔히 ‘원주민을 밀어내는 세금’이라고 불리는데, 납부 능력이 부족할 경우 결국
주택을 처분하거나 공매로 넘어가는 상황까지 발생할 수 있기 때문입니다.
증여라는 선택지, 하지만 현실은 ‘세금 장벽’
양도소득세와 보유세 부담이 동시에 커지면서, 일부 집주인들은 매도 대신 자녀에게
주택을 이전하는 방안을 검토하고 있습니다. 그러나 실제 계산에 들어가 보면 증여
역시 결코 가벼운 선택지는 아닙니다. 조정대상지역에 속한 주택을 다주택자가
자녀에게 증여할 경우, 해당 주택의 공시가격이 3억 원을 초과하면 수증자인
자녀에게 '중과 취득세율(최대 12.4%)'이 적용됩니다. 이는 일반적인 주택 취득과는
전혀 다른 수준의 부담입니다. 가령 시가 약 13억 원 수준의 아파트를 증여한다고
가정해 보겠습니다. 이 경우 취득세만 단순 계산으로도 약 1억 6천만 원 내외가
발생합니다. 여기에 증여재산가액을 기준으로 산정되는 증여세까지 포함하면, 총
세금 부담은 4억 원에 가까운 수준으로 커질 수 있습니다. 결국 자녀가 증여와
동시에 수억 원의 현금을 마련하지 못한다면, 주택을 물려받는 것 자체가
현실적으로 불가능해집니다. 이 때문에 최근 증여 상담을 받아본 뒤 '차라리
아무것도 하지 않는 편이 낫다'는 결론에 이르는 사례도 적지 않습니다.
복잡한 비과세 판단, ‘양도 포기’가 늘어나는 이유
주택 수가 늘어날수록 세법은 기하급수적으로 복잡해집니다. 비과세 요건 하나만
어긋나도 일반 세율이 아닌 다주택자 중과세가 적용되며, 세금이 수억 원 단위로
달라질 수 있습니다. 실제로 비과세로 알고 매도했다가 수억 원의 세금을 뒤늦게
통보받는 사례도 적지 않습니다. 이러한 현실 속에서 일부 세무 전문가들
사이에서는 ‘양도세 판단과 상담'을 꺼리는 상황까지 등장하고 있다고 합니다. 세무
전문가가 양도세 1건의 절세 판단에 필요한 시간과 리스크가 너무나 커서 차라리
거래를 포기하는 선택을 하는 경우가 늘고 있기 때문입니다.
2026년 부동산 시장, 갈림길에 서다
2026년 상반기와 하반기는 부동산 시장의 중요한 분기점이 될 가능성이 큽니다.
특히 수도권 1주택자의 상당수가 50~60대 이상이라는 점을 고려하면, 세금 부담과
현금 흐름 문제는 앞으로 더 큰 파장을 일으킬 수 있습니다. 유동성이 줄어들고
내수 경기가 위축되는 상황에서, 부동산이 다시 상승할지 아니면 조정 국면으로
접어들지는 아직 단정할 수 없습니다. 분명한 것은 세금과 규제를 충분히 고려하지
않은 결정은 치명적인 결과를 낳을 수 있다는 점입니다.
감정이 아닌 판단의 시대
이제 부동산은 ‘버티면 오른다’는 단순한 공식이 통하지 않는 시대에
접어들었습니다. 보유세 3년치 시뮬레이션, 양도세 구조, 증여 시 세금 부담까지
모두 계산해 본 뒤 움직여야 합니다. 무엇보다 세법은 매우 복잡하기 때문에,
판단이 조금이라도 애매하다면 반드시 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.
2026년의 부동산 시장은 선택을 미루는 사람보다, 현실을 직시하고 미리 치밀하게
계산해 보는 사람에게 유리한 시장이 될 가능성이 높아 졌습니다.
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