2026년 부동산 거래 급감 이후 강화되는 증여세·자금 출처 조사
2026년이 시작된 현재 대한민국의 세금 환경은 그 어느 때보다 빠르고 강도 높게 변화하고 있습니다. 특히 2025년 10월 15일 발표된 부동산 대책 이후, 거래 절벽에 가까운 시장 상황이 이어지면서 세수 구조 자체가 크게 흔들리고 있습니다. 부동산 매매 거래가 급감하면 국가의 양도소득세와 취득세 수입이 동시에 줄어들 수밖에 없고, 이는 결국 다른 세목에 대한 관리와 조사가 강화되는 결과로 이어질 수밖에 없습니다.
부동산 거래 감소, 세금의 무게중심이 이동하다
과거 서울의 월평균 부동산 매매 거래량은 1만 건 내외를 유지해 왔지만 강력한 대출 규제와 시장 불확실성이 겹치면서 일부 시기에는 1천 건 수준까지 감소한 것으로 나타나고 있습니다. 매매가 줄어들면 자연스럽게 양도소득세와 취득세가 감소하게 되고, 국가는 부족해진 세수를 다른 영역에서 보완하려는 흐름을 보이게 됩니다. 그 대표적인 영역이 바로 증여세와 자금 출처 조사입니다. 특히 최근 몇 년간 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 심화되면서, 고가 주택을 자녀에게 증여하는 사례가 급증하고 있습니다. 단순한 절세 목적을 넘어, 자산 이전 자체가 하나의 전략으로 활용되고 있는 것입니다.
2026년, 달라진 증여 세무조사의 기준
2026년을 향한 국세청의 증여 세무조사는 과거와 접근 방식 자체가 다릅니다. 이전에는 주로 부동산 취득 시 자금 출처를 중심으로 조사가 이루어졌다면, 이제는 증여 이후의 생활 방식과 소비 패턴까지 폭넓게 들여다보는 추세인데요.. 예를 들어, 자녀 명의로 부동산을 취득한 이후 소득 수준에 비해 과도한 소비가 지속되거나, 부모의 신용카드를 상시적으로 사용하는 경우까지도 증여로 간주될 수가 있습니다. 연말정산 자료, 신용카드 사용 내역, 금융 계좌 흐름 등을 종합적으로 분석하면 이러한 정황은 비교적 쉽게 드러나기 때문입니다.
특히 부모가 대신 부담한 채무, 생활비, 교육비 역시 일정 수준을 넘어서면 과세 대상이 될 수 있어 주의가 필요합니다. ‘가족 간 지원’이라는 인식만으로 안심하기에는 세무 행정의 수준이 이미 한 단계 이상 진화한 상황입니다.
감정평가·법인 거래도 안전지대는 아닙니다
고가 주택을 증여하면서 감정평가를 통해 과세표준을 낮추려는 시도 역시 점점 더 엄격하게 관리되고 있습니다. 시세 대비 지나치게 낮은 감정가액은 국세청이 직접 재감정을 진행하는 사유가 될 수 있으며, 일정 기준 이하의 감정평가를 반복하는 법인은 ‘시가 불인정 기관’으로 지정될 가능성도 존재합니다. 또한 자녀 개인이 아닌 가족 법인을 활용한 우회 증여 역시 더 이상 안전한 선택지가 아닙니다. 법인이 저가로 자산을 취득하면 법인세 문제에 그치지 않고, 주주에게 귀속되는 이익에 대해 다시 증여세가 부과될 수 있어 결과적으로 이중, 삼중의 세금 부담이 발생할 수 있습니다.
고소득 전문직과 현금 거래에 대한 집중 조사
2026년 세금 이슈에서 빼놓을 수 없는 부분은 고소득 전문직에 대한 조사 강화입니다. 특히 현금 거래 비중이 상대적으로 높은 업종은 매출 누락 여부가 주요 점검 대상이 되고 있으며, 본인뿐 아니라 배우자, 가족, 관련자 계좌까지 폭넓게 확인하는 방식이 일반화되고 있습니다. 이제는 “설마 여기까지 보겠어”라는 생각이 통하지 않는 시대입니다. 데이터 기반 행정이 고도화되면서, 과거의 관행이나 편법은 오히려 위험 요소가 될 가능성이 높아졌습니다.
2026년 세금 전략의 핵심은 ‘보수적 접근’입니다
세금은 아는 만큼 줄일 수 있지만, 모른 채 진행하면 예상보다 훨씬 큰 부담으로 돌아올 수 있습니다. 2026년이 시작된 지금은 보다 신중하고 보수적인 세금 전략을 준비하셔야 할 시점입니다.
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