2026년이 시작되며 대한민국 부동산 시장의 화두는 더 이상 집값 상승이나 하락이
아닙니다. 요즘 사람들 사이에서 가장 자주 오르내리는 이야기는 주식도, 아파트
시세도 아닌 주택담보대출 금리입니다. 이제는 “집이 오르느냐“보다 “이자를 감당할
수 있느냐“가 부동산 시장의 핵심 질문이 되었습니다.
특히 2026년 초를 기점으로 대출 금리가 6% 후반, 심지어 7% 가능성까지
거론되면서, 이른바 ‘하우스푸어’ 위험이 다시 급부상하고 있습니다. 불과 몇 년
전만 해도 2~3%대 금리가 당연하게 여겨졌던 시기를 떠올리면, 현재의 상황은
체감적으로도 매우 큰 변화입니다.
2026년 대출 금리, 왜 이렇게 오르고 있을까요?
지난 2~3년 동안 주택담보대출 금리는 4~5% 수준에서 등락을 반복해 왔습니다.
하지만 2024년 말부터 분위기가 바뀌었고, 2026년이 시작되자 “7% 시대가 오는 것
아니냐”는 말이 더 이상 과장이 아닌 현실적인 우려로 바뀌고 있습니다. 이러한
금리 상승의 배경에는 몇 가지 구조적인 요인이 있습니다.
첫째, 코픽스(COFIX) 금리의 지속적인 상승입니다. 변동금리의 기준이 되는
코픽스는 이미 수개월 연속 오름세를 보이고 있으며, 금리 인하 신호는 아직
뚜렷하지 않습니다.
둘째, 가계부채 관리 강화입니다. 금융당국은 여전히 가계부채 증가를 강하게
경계하고 있고, 은행들은 대출 총량 규제를 맞추기 위해 금리를 인위적으로 높이는
전략을 사용하고 있습니다.
셋째, 연체율 상승에 따른 위험 프리미엄 확대입니다. 은행 입장에서는 이전보다
대출 회수 위험이 커졌다고 판단하고 있으며, 그 부담을 금리에 반영하고 있는
상황입니다.
실제로 주요 시중은행들의 고정형 주택담보대출 금리는 이미 6%대를 넘어섰고, 일부
상품은 7%에 근접하거나 이를 초과하기도 했습니다. 이는 더 이상 일부 고위험
차주만의 문제가 아닙니다. 금리 4%와 7%의 차이, 숫자로 보면 충격적입니다. 금리
상승의 무서움은 숫자로 확인하면 더 분명해집니다. 예를 들어, 5억 원을 30년 만기
원리금 균등상환으로 대출받았다고 가정해 보겠습니다.
금리 4%일 경우: 월 상환액 약 235만 원
금리 7%일 경우: 월 상환액 약 450만 원
단순 계산으로도 매달 200만 원 이상의 부담이 추가됩니다. 이는 외식비를 줄이거나
생활비를 아껴서 해결할 수 있는 수준이 아닙니다. 가계 지출 구조 자체를 다시
짜야 하는 상황이며, 일부 가정에서는 사실상 ‘가계 부도’에 가까운 압박이 될 수도
있습니다. 문제는 2020~2021년 저금리 시기에 대출을 받은 분들이 이제 고정금리
종료 및 재산정 시기를 맞이하고 있다는 점입니다. 당시에는 부담 없이 감당
가능하다고 판단했던 대출이, 지금은 전혀 다른 무게로 돌아오고 있습니다.
연체율 상승이 말해주는 2026년 부동산의 위험 신호
2026년 초 기준으로 주택담보대출 연체율은 다시 뚜렷한 상승세를 보이고 있습니다.
불과 1년 전과 비교해 연체율이 두 배 가까이 높아졌으며, 이는 지난 수년 중 가장
높은 수준에 해당합니다. 연체율이 상승한다는 것은 단순히 일부 가구의 문제가
아닙니다. 이는 실수요자들의 자금 여력이 한계에 다다르고 있다는 신호이며,
동시에 부동산 가격이 더 이상 쉽게 올라가기 어려운 구조에 진입했음을
의미합니다. 금리가 계속 높은 수준을 유지하거나 추가 상승할 경우, 급매물 증가를
넘어 경매 물건 확대로 이어질 가능성도 배제할 수 없습니다. 특히 최근 몇 년간
‘영끌’로 매수한 계층이 가장 큰 타격을 받을 수 있습니다.
2026년 아파트 가격, 정말 계속 오를까요?
일부 전문가들과 언론에서는 2026년에도 아파트 가격 상승을 전망하고 있습니다.
실제로 서울 한강변이나 강남권 일부 지역은 여전히 강세를 보이고 있습니다.
그러나 이를 시장 전체의 흐름으로 일반화하는 것은 매우 위험합니다.
금리 부담이 누적되는 구조에서는 중위권·중저가 아파트의 가격 상승 여력이 제한될
수밖에 없습니다. 특히 하반기로 갈수록 시장의 분위기가 급변할 가능성도 충분히
존재합니다. 중요한 점은 “어디가 오르느냐”가 아니라 “내가 감당할 수 있는
집인가”입니다. 남들이 주목하는 지역보다, 자신의 소득과 지출 구조에 맞는 주거
선택이 훨씬 중요해지는 시기입니다.
2026년, 지금 필요한 전략은 ‘빚 관리’입니다.
이제는 분명한 방향 전환이 필요합니다. 과거처럼 “대출을 최대한 받아서 집을 사면
해결된다”는 방식은 더 이상 안전하지 않습니다. 2026년 부동산 시장에서 가장
중요한 키워드는 레버리지 축소, 금리 방어, 현금 흐름 안정입니다. 가능하다면
금리 인하 요구권을 적극 검토하고 상대적으로 조건이 나은 대출 상품으로 갈아타는
전략도 고려해야 합니다.
무엇보다 “금리가 7%가 되어도 현재의 생활이 유지 가능한가”라는 질문에 스스로
답할 수 있어야 합니다. 금리는 개인이 통제할 수 없지만, 대출 규모와 소비 구조는
스스로 관리할 수 있습니다. 2026년 부동산 시장의 진짜 위험은 집값이 아니라
금리입니다. 아파트 가격은 지역별로 오르내릴 수 있지만, 고금리는 모든 가계에
동일한 압박으로 작용합니다.
지금은 공격적으로 움직일 시기가 아니라, 지출 구조를 점검하고 빚을 줄이며
방어적인 전략을 선택해야 할 시기입니다. 특히 2026년 하반기로 갈수록 변동성이
커질 가능성이 있는 만큼, 무리한 대출과 추격 매수는 반드시 경계해야 합니다.
부동산은 언제나 ‘기회’와 ‘위험’이 동시에 존재합니다. 2026년에는 그 균형을
냉정하게 바라보는 판단력이 그 어느 때보다 중요해지고 있습니다.
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