5월 10일 이후 달라지는 세금 지도|2026년 다주택자가 가장 위험한 이유

이미지
2026년 부동산 시장에서 가장 긴박한 위치에 놓인 계층을 꼽으라면 단연 다주택자일 것입니다. 집값이 올랐다는 이유만으로 안도하기엔, 다가오는 세금 현실이 너무나 가혹하기 때문입니다. 특히 5월 10일을 기점으로 양도소득세 중과가 다시 적용될 경우, 일부 다주택자에게는 ‘이익의 대부분을 세금으로 반납하는’ 상황이 현실이 될 수 있습니다. 지금 이 시점에서 다주택자라면, “언제 팔 것인가”라는 질문에 더 이상 답을 미룰 수 없는 상황입니다. 5월 10일, 세금 구조가 완전히 달라집니다. 현재 다주택자에게 적용되고 있는 양도소득세 중과 유예는 5월 9일을 끝으로 종료될 가능성이 매우 큽니다. 유예가 끝나면 2주택자는 기본 세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 추가됩니다. 여기에 지방소득세까지 더해지면, '최대 실효세율은 82.5%'에 달합니다. 즉, 양도차익이 10억 원을 초과하는 경우, 계산상으로는 8억 원 이상을 세금으로 납부하고 실제 손에 쥐는 금액은 2억 원도 되지 않을 수 있습니다. 숫자로만 보면 현실감이 떨어질 수 있지만, 이는 이미 법 구조상 가능한 시나리오입니다. 장기보유특별공제, 이제는 기대하기 어렵습니다. 다주택자에게 더욱 치명적인 변화는 장기보유특별공제의 배제입니다. 그동안 장기간 주택을 보유한 경우 일정 비율의 공제를 받을 수 있었지만, 중과 대상이 되는 순간 이 혜택은 사라집니다. 10년 이상 보유한 주택이라 하더라도, 5월 10일 이후 매도하면 장기보유특별공제를 전혀 적용받지 못하고 전액에 대해 중과세율이 적용됩니다. 이는 단순한 세율 인상보다 훨씬 큰 체감 부담으로 작용합니다. 실제로 하루 차이로 세금이 수억 원씩 달라지는 사례도 충분히 발생할 수 있습니다. 팔고 싶어도 팔 수 없는 구조적 문제 문제는 세금만이 아닙니다. 현재 서울과 수도권 핵심 지역 상당수가 ...

대습상속이란 무엇일까? 사례로 알아보는 가능 조건들


가족 간의 상속 문제는 단순히 재산을 나누는 문제를 넘어서, 법률적으로도 매우 복잡한 사안이 될 수 있는데요. 특히 ‘대습상속’이라는 개념은 많은 분들이 낯설어하는 용어지만, 실제 상속 분쟁에서 자주 등장하는 중요한 이슈라고 합니다. 오늘은 대습상속의 개념과 사례, 그리고 주의할 점들에 대해 알아보겠습니다.



대습상속이란?

‘대습상속’이란 피상속인(예: 할아버지)이 사망하기 전에 그 자녀(예: 어머니 또는 아버지)가 먼저 사망한 경우 원래 상속을 받았어야 할 자녀의 직계비속(즉, 손자·손녀 등)이 대신 상속을 받는 제도입니다. 쉽게 말해 상속인이 될 사람이 먼저 세상을 떠난 경우 그 자녀가 대신해서 상속권을 이어받는 것을 말하는 것으로 이는 민법 제1001조와 제1003조에서 규정하고 있는 제도라고 합니다.

왜 대습상속이 필요할까?

사람은 나이 순서대로 사망하지 않습니다. 예를 들어, 할아버지가 돌아가시기 전에 자녀인 어머니가 먼저 사망할 수 있는데 이런 경우 어머니가 살아 계셨다면 받을 수 있었던 상속분이 있을 것입니다.





이럴 때 대습상속이 적용되는 것인데요. 할아버지의 자녀인 어머니가 먼저 사망했다면, 어머니의 자녀들(즉, 할아버지 입장에서는 손자·손녀)이 어머니를 대신하여 할아버지의 재산을 상속받을 수 있게됩니다. 이렇게 해야 상속권의 공정성과 가족 간 형평성이 유지되기 때문입니다.

예를 들어 손자 기준에서 할아버지와 할머니 사이에 4명의 자녀가 있었다고 가정하겠습니다.: 아버지(손자입장에서는 할아버지), 어머니, 삼촌, 이모가 한 가족입니다. 그런데 할아버지의 자녀인 어머니가 할아버지보다 먼저 사망했고 어머니에게는 남편(아버지)과 자녀(자녀1, 자녀2, 자녀3)가 있습니다. 이 상황에서 할아버지가 돌아가시면, 어머니는 이미 사망했기 때문에 직접 상속을 받을 수가 없습니다. 하지만 법은 어머니가 살아 있었다면 받을 수 있었던 상속분을 자녀들이 나누어 가질 수 있도록 하고 있는데요. 이것이 바로 ‘대습상속’입니다.





대습상속의 성립 조건

대습상속이 인정되기 위해서는 다음과 같은 조건이 충족되어야 합니다:

①선사망 요건: 원래 상속인이 될 사람이 피상속인보다 먼저 사망해야 합니다.

②직계비속 존재: 그 사망한 사람에게 직계비속(예: 자녀)이 있어야 합니다.

③재혼 여부 고려: 예를 들어 어머니가 사망한 이후 아버지가 재혼했다면 재혼 배우자 쪽 자녀는 대습상속권이 없습니다. 생물학적으로 연결된 자녀만이 대습상속 대상입니다.

대습상속과 관련된 유명한 사레

과거 수십년전 발생한 대한항공 비행기 추락 사고는 대습상속의 개념을 널리 알린 대표적인 사건이라고 하는데요. 이 사고에서 한 가족 전체가 사망하게 되었지만 유일하게 함께 비행기에 탑승하지 않았던 사위만 생존하게 된 것입니다. 당시 비행기 추락사고로 재산이 많은 할아버지와 그 자녀, 손자들까지 전원이 함께 사망하면서 상속 문제가 발생한 것인데요. 피상속인(할아버지)의 형제들이 “직계가 전부 사망했으므로 자신들이 상속인이 되어야 한다”고 주장했지만, 대법원은 “동시 사망의 경우에도 대습상속이 가능하다”고 판결하여 그 결과 유일하게 생존한 사위가 대습상속인으로 인정받았은 사례입니다.




본인도 모르게 대습상속 대상이 되는 경우

대습상속은 단순히 ‘가까운 가족’에게만 일어나는 일이 아닙니다. 멀리 떨어져 지낸 친척이 사망했을 때도 나도 모르게 대습상속인이 될 수가 있는데요.. 예를 들어, 아버지의 형제가 사망했고 그 자녀가 이미 사망한 상태라면 그 자녀의 자녀인 당신이 대습상속인이 될 수도 있습니다. 하지만 이를 인지하지 못해 상속을 포기하거나 법적인 절차를 놓치는 경우가 많습니다. 이런 경우 상속 포기 기간(사망 사실을 안 날로부터 3개월)도 놓치지 말고 챙겨야 합니다.

상속 분쟁 방지하기 위한 대비

가족 관계를 정리해 두시는 것이 좋은데요.. 누가 생존해 있고 누가 사망했는지 명확하게 기록해 두는 것이 좋습니다. 그리고 부모님이 고령이시라면 유언장 작성이나 상속 계획을 미리 논의해보는 것이 향후의 유족들 간 분쟁없는 상속을 위해 바람직한 방법일 것입니다. 상속은 단순한 분배 문제가 아니라 ‘법적 권리’이기에 특히 대습상속처럼 복잡한 경우라면 상속인들끼리 진행을 하기 보다는 상속전문 변호사나 법무사의 조언이 꼭 필요할 수 있을 것입니다.





복잡하지만 꼭 알아야 할 대습상속

대습상속은 단순한 상속 개념이 아니라, 가족 구성원의 사망 순서와 상속권의 연결성에 따라 달라지는 매우 중요한 제도입니다. 특히 자녀가 조부모보다 먼저 사망하는 경우는 생각보다 빈번하게 발생하기에 이럴 때 자녀의 자녀들.. 즉 손자·손녀가 그 상속권을 이어받을 수 있도록 하는 것이 바로 대습상속의 취지입니다. 가족 간 분쟁을 막고 정당한 상속권을 보장하기 위해서는 대습상속의 의미와 적용 범위를 잘 이해하는 것이 무엇보다 중요할 것입니다. 막연히 '가족이니까 당연히 상속받겠지'라는 생각은 오히려 분쟁을 키울 수 있기에 꼭 필요한 순간 법적인 권리를 지키기 위해 지금부터라도 대습상속에 대한 이해를 넓혀 두는 것이  현명한 대비가 될 수 있을 것입니다.


지난 포스팅에서 살펴본 2025년 하반기부터 시행될 제도인 내집 마련의 기회 지분형 모기지의 장점과 단점에 대해 궁금하시다면 위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.

이 블로그의 인기 게시물

종합소득세 정확히 계산하고 환급 받는 꿀팁

가족·자녀 현금 증여 시 절세 방법 총정리

부동산 법인 투자: 세금 폭탄 피하기 위한 주의할 점들