지난 몇년간 전국적으로 집값이 크게 상승하면서 이제 서울에서 아파트로 내집
마련을 하는 것은 하늘의 별따기가 되었는데요.. 특히나 10억원 가량의 중대형
아파트는 대출 규제를 감안하더라도 수억 원의 현금이 필요하기에 무주택자나 사회
초년생에게는 너무 이루기 힘든 꿈이 되었습니다.
하지만 2025년 하반기부터 시행될 '지분형 모기지 제도'로 아파트를 보금자리로
마련할 수 있는 기회가 될 예정입니다. 오늘은 올해 하반기부터 실시될 예정이라는
지분형 모기지 제도가 무엇인지 살펴 보고 실제 적용 방식과 장단점, 지분형
모기지를 선택하면 좋을 대상에 대해 알아 보겠습니다.
지분형 모기지란 무엇인가?
'지분형 모기지'는 말 그대로 주택의 소유권을 개인과 공공이 나눠 갖는 방식을
말하는데요.. 주택 구매자는 일부 지분만을 소유하고 나머지 지분은
한국주택금융공사(HF)와 같은 공공기관이 소유하는 구조입니다.
이후 구매자는 자신이 가진 지분만큼 거주하면서 시간이 지나 여유 자금이 생기면
남은 지분을 조금씩 사들여서 최종적으로는 00% 소유권을 가질 수도 있게
되는데요.. 해당 제도는 내 집 마련의 진입 장벽을 획기적으로 낮출수 있는
방식으로 특히나 자금 여력이 부족한 무주택자들에게 새로운 기회를 제공해줄
예정입니다.
내돈 1억 원만 있어도 10억 원 아파트에서 살 수 있는 제도
예를 들어 서울의 10억 원하는 아파트를 구매한다고 가정하면 일반적으로 보통 LTV
70% 기준으로 대출 7억을 받고, 최소 3억 원은 본인의 자금이 필요했었는데요..
하지만 지분형 모기지를 활용하면 다음과 같은 구조로 아파트를 마련할 수
있습니다.
①자기 자본: 1억 원 (10%)
②은행 대출: 4억 원 (40%)
③주택금융공사 지분 참여: 5억 원 (50%)
이렇게 하면 1억 원 밖에 없다 해도 10억짜리 주택을 구입할 수 있게되는 것입니다.
물론 주택금융공사의 지분에 대해 일정한 '사용료'를 매달 납부해야 하지만, 이는
일반 대출 이자보다 낮은 수준으로 책정될 예정이라고 합니다.
지분형 모기지의 핵심 장점들
(*초기 자금 부담이 대폭 감소)
①'영끌' 부담 없는 안정적인 구매
기존에는 몇 억 원의 현금이 필요했지만 이 제도는 1억 원 전후의 자금만으로도 내
집 마련이 가능해졌는데요.. 무리하게 대출을 받지 않아도 되기에 이자 부담이나
금리 인상 리스크가 줄어들고 월 납입금도 줄어들기 때문에 경제적 여유가 생기게
될 것입니다.
②주택 가격 하락 시 손실 최소화
주택 가격이 하락하더라도 주택금융공사 지분만큼의 손실은 정부가 부담을 하게
되기에 개인은 자신의 지분만큼만 위험을 감수하면 되는 보다 안정적인 투자
방식입니다.
③지분을 점진적으로 늘릴 수가 있음
시간이 지나 소득이 늘어나면 공공이 보유한 지분을 분할 매입할 수 있어
일시적으로 자금이 부족한 사람에게도 내 집 마련의 발판을 제공해 줍니다.
지분형 모기지는 대출 규제를 우회할 수 있는 새로운 대안으로 DSR, LTV 등의
대출 규제에 막혀 대출 한도가 부족했던 이들도, 공공지분 참여 덕분에 추가 자금
조달이 가능한 제도입니다.
지분형 모기지의 한계와 주의점은?
①온전하지 않은 소유권:
하지만 이 제도에도 명확한 단점이 존재하는데요.. 구매자의 온전한 소유권이
아니라 주택금융공사의 지분이 존재하기 때문에 매각이나 담보대출 등 자산 활용에
제약이 있을 수 있습니다.
②공공 지분에 대한 사용료 존재:
공짜로 지분을 지원받는 것이 아니며 지분 사용료(연 2% 내외)를 매달 납부해야
합니다.
③주택금융공사와의 공동 의사결정:
매각, 리모델링 등 중요한 의사결정 시 정부기관과 협의가 필요할 수 있습니다.
④지분 환매가 필수적임:
일정 기간 이후 반드시 정부 지분을 사들여야 하는 조건이 포함될 수 있습니다.
⑤재산세 및 보유세 관련 복잡성:
지분율에 따라 세금이 달라질 수 있으므로, 이에 대한 법적 해석과 준비가
필요합니다.
누가 이 제도를 활용하면 좋을까?
①청년층, 사회초년생: 초기 자산이 부족한 계층에게 이상적인 제도입니다.
②신혼부부: 결혼과 동시에 주거 안정이 필요한 가정에 매우 적합합니다.
③무주택자: 자산 형성과 주거 안정 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 기회입니다.
지분형 모기지는 단순히 '적은 돈으로 집을 산다'는 개념을 넘어, 정부와 개인이
주택 자산을 공동으로 관리하고 활용하는 혁신적인 모델입니다. 특히 고금리,
고물가 시대에 '집값은 잡되, 내 집 마련은 가능하게 한다'는 정책 목표와도
부합하는 제도인데요.. 하지만 이 제도가 장점만 있는 것은 아니므로, 자신의 재정
상황과 장기적인 주택 계획을 고려한 전략적 접근이 중요합니다.
지난 포스팅에서 소개해드린
임차권 등기 제대로 신청하는 방법에 대해 궁금하시다면 아래 링크를 통해
확인해 보시기 바랍니다.
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