신혼부부나 사회초년생이라면 특히나 전세 계약을 앞둔 경우 거액의 세보증금을
어떻게 지키느냐가 무척 고민으로 다가올 것 같습니다. 최근까지도 전세 사기로
인해 보증금을 날리는 사례가 끊이지 않고 발생하고 있기 때문인데요.
전세 사기 유형들은 매우 다양하지만 그 중 상당수는 계약 시점보다 ‘전입신고와
확정일자’의 타이밍에서 많이 발생하고 있다고 합니다. 오늘은 누구나 겪을 수 있는
사례를 통해 안전한 전세 계약의 중요한 핵심 내용에 대해 알아보겠습니다.
깔끔한 등기부등본은 믿어도 될까?
아래 내용은 최근 많이 발생하고 전세 사기 유형의 한 가지를 사례로 재구성한
내용입니다. B씨는 한 오피스텔을 전세 1억 500만 원에 계약했는데요. 계약 전
열람한 등기부등본에는 근저당권, 가압류 등 어떠한 권리 설정도 없는 상태였고
이를 보고 안심한 B씨는 계약 당일 1,200만 원의 계약금을 집주인에게
송금했습는데요.
그리고 며칠 뒤, 잔금인 9,300만 원을 무사히 지급하고 입주까지 완료했습니다.
문제는 입주 이후였습니다. 이삿날에는 짐정리를 하느라 바빴고, 결국 다음날
오후 늦게서야 전입신고와 확정일자를 받게 되었습니다.
같은 날 발생한 근저당이지만 순서가 중요한 이유
문제는 B씨가 전입신고를 마친 바로 그날 집주인이 제3자에게 거액을 대출받으며
근저당권을 설정한 것인데요.. 안타깝게도 B씨보다 계약을 늦게 한 그 근저당권이
등기소에 먼저 접수가 되면서 이로 인해 전입신고와 확정일자를 받은 B씨보다
근저당권자의 권리가 우선순위가 되어버린 것입니다.
핵심은 접수시점
여기서 핵심은 '접수 시점'인데요.. 확정일자와 근저당권은 효력이 발생되는 시점이
다르게 때문입니다. 근저당권의 경우 등기소에 접수된 즉시 효력이 발생하는 반면,
임차인의 대항력과 우선변제권은 계약을 한 다음날 0시부터 효력이 생기기
때문입니다. 따라서 동일한 날 한 집을 두고 '확정일자 및 대항력'과 근저당권
접수가 있었다먼 근저당권 계약이 더 늦게 이루어졌다고 해도 임차인의 보증금은
사실상 후순위로 밀려날 수밖에 없는 것입니다.
임대차 계약 잔금 당일, 반드시 확인해야 할 것들
많은 임차인들이 잔금일에 등기부등본이 깨끗한 것을 확인하고 안심하는 경우가
많지만 그것만으로는 절대 안전하지 않습니다. 임차인은 잔금을 지급하기 직전,
반드시 ‘인터넷등기소’에서 등기 신청 사건 처리현황을 조회해야 합니다. 왜냐하면
근저당권 등의 설정은 등기부등본에 즉시 반영되지 않고 며칠 뒤에 등기사항으로
기재되기 때문입니다. 따라서 집주인이 등기 접수를 해놓았는데 아직 등본에
나타나지 않았을 가능성이 항상 존재한다는 사실을 인지하고 있어야 합니다. 만약
잔금 지급 직전에 인터넷 등기소에서 열람한 등기부 등본에 근저당권 설정이 이미
접수된 상태라는 내용을 발견한다면 잔금 지급을 즉시 중단하고 계약 해제를
요청해야만 합니다. 그렇지 않으면, 위 사례처럼 보증금을 거의 다 날릴 위험에
처할 수도 있기 때문입니다.
더욱 안전한 방법은 전세권 설정
혹시라도 이런 위험을 완전히 피하고 싶을 경우 전세권 설정을 고려해 볼수가
있는데요.. 전세권은 등기와 동시에 효력이 발생하기에 전입신고나 확정일자를
기다리지 않아도 되기 때문입니다. 단 전세권 설정을 위해서는 집주인의 동의가
필요하며 전세권 등기 설정을 위해 들어가는 수십만원의 등기 비용도 임차인이
부담해야하는 부분이 있습니다. 계약서 작성 시 특약으로 잔금일에 전세권 설정을
진행한다는 내용을 넣는다면 추후 불이익을 피할 수 있는 좋은 안전장치가 될 수
있습니다.
추가적으로 고려할 수 있는 대비 전세 보험
최근에는 이처럼 불안한 전세 계약을 대비하기 위해 보험 상품들도 다양하게
등장하고 있는데요.. 전세보증금 반환보증보험은 입주 이후 보증금 반환이 어려울
때를 대비한 보험이며, 전세안심보험은 입주 이전에 발생할 수 있는 계약상
문제나 사기를 보장 받을 수 있는 보험이라고 합니다. 전세보증보험 +
전세안심보험을 함께 가입해 둔다면 계약부터 입주까지 전 과정을 보호 받을 수
있기에 가짜 집주인과의 계약이나 이중계약, 위조 등기부 등본 같은 사기를
대비하는데도 크게 도움을 받을 수 있다고 합니다.
전세 사기는 생각보다 아주 짧은 순간에 예상치 못한 상황으로 다양한 유형들로
발생하고 있는데요.. 특히나 전입신고와 확정일자의 경우 계약 당일 익일 0시부터
효력이 발생한다는 제도적 허점은 사기꾼 들에게 매우 활용하기 좋은 먹잇감이
되고 있기에 등기부 등본의 깨끗함만 믿고 안심하기에는 너무 장치가 부족할 수
있습니다. 계약서 작성, 잔금 지급, 입주, 전입신고, 확정일자 그리고 등기 사건
조회까지 모든 절차를 순서와 시점까지 철저히 체크해서 본인의 소중한 재산을
사기 당하지 않게 잘 지켜야 하며 안전한 장치를 원할 경우 돈이 좀 들더라도
전세권 등기 설정 및 보증금을 지킬 수 있는 보험을 고려해 보는 것도 좋은
방법이 될 수 있습니다.
지난 포스팅에서 살펴 본
개인 사업자가 반드시 알아두어야 할 종합소득세 올바른 절세 전략에 대한
글이 궁금하시다면 위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.
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