5월 10일 이후 달라지는 세금 지도｜2026년 다주택자가 가장 위험한 이유

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2026년 부동산 시장에서 가장 긴박한 위치에 놓인 계층을 꼽으라면 단연 다주택자일 것입니다. 집값이 올랐다는 이유만으로 안도하기엔, 다가오는 세금 현실이 너무나 가혹하기 때문입니다. 특히 5월 10일을 기점으로 양도소득세 중과가 다시 적용될 경우, 일부 다주택자에게는 ‘이익의 대부분을 세금으로 반납하는’ 상황이 현실이 될 수 있습니다. 지금 이 시점에서 다주택자라면, “언제 팔 것인가”라는 질문에 더 이상 답을 미룰 수 없는 상황입니다. 5월 10일, 세금 구조가 완전히 달라집니다. 현재 다주택자에게 적용되고 있는 양도소득세 중과 유예는 5월 9일을 끝으로 종료될 가능성이 매우 큽니다. 유예가 끝나면 2주택자는 기본 세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 추가됩니다. 여기에 지방소득세까지 더해지면, '최대 실효세율은 82.5%'에 달합니다. 즉, 양도차익이 10억 원을 초과하는 경우, 계산상으로는 8억 원 이상을 세금으로 납부하고 실제 손에 쥐는 금액은 2억 원도 되지 않을 수 있습니다. 숫자로만 보면 현실감이 떨어질 수 있지만, 이는 이미 법 구조상 가능한 시나리오입니다. 장기보유특별공제, 이제는 기대하기 어렵습니다. 다주택자에게 더욱 치명적인 변화는 장기보유특별공제의 배제입니다. 그동안 장기간 주택을 보유한 경우 일정 비율의 공제를 받을 수 있었지만, 중과 대상이 되는 순간 이 혜택은 사라집니다. 10년 이상 보유한 주택이라 하더라도, 5월 10일 이후 매도하면 장기보유특별공제를 전혀 적용받지 못하고 전액에 대해 중과세율이 적용됩니다. 이는 단순한 세율 인상보다 훨씬 큰 체감 부담으로 작용합니다. 실제로 하루 차이로 세금이 수억 원씩 달라지는 사례도 충분히 발생할 수 있습니다. 팔고 싶어도 팔 수 없는 구조적 문제 문제는 세금만이 아닙니다. 현재 서울과 수도권 핵심 지역 상당수가 ...

전세 계약 갱신 앞두고 반드시 알아야 할 필수 개념들


전세계약이 만료되는 시점이 다가오면 임차인 입장에서는 큰 고민이 생깁니다. 계속 거주할 것인지, 새로운 곳으로 이사할 것인지, 혹은 계약을 연장할 경우 어떤 방식으로 진행할 것인지 등 다양한 선택지를 두고 신중한 판단이 필요한데요.



특히 갱신 방식에 따라 보증금 보호 순위나 법적 권리가 달라질 수 있으므로 관련 정보를 정확히 이해하고 결정하는 것이 매우 중요합니다.


전세계약을 연장하는 방법은 일반적으로 아래와 같이 세 가지 유형으로 나뉩니다.





묵시적 갱신이란?

계약 기간이 종료된 이후, 임차인과 임대인 모두 별도의 의사 표시 없이 기존 조건 그대로 거주를 계속할 경우 발생합니다. 이 경우, 계약은 자동으로 동일 조건으로 2년 연장되며, 임차인은 언제든지 해지를 통보할 수 있고 통보일로부터 3개월 후 계약이 종료됩니다.

계약갱신청구권의 행사

주택임대차보호법에 따라 임차인은 1회에 한해 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 이를 통해 기존 조건 그대로 2년 연장을 요구할 수 있으며, 역시 임차인이 중도 해지를 원할 경우 3개월 전 통보로 계약을 종료할 수 있습니다. 단, 이 권리는 법적으로 단 한 번만 행사 가능합니다.





새로운 조건으로의 재계약

기존 계약 종료와 동시에 임대인과 협의를 통해 보증금, 기간, 기타 조건을 변경한 새로운 계약을 체결하는 방식입니다. 이 경우, 계약 기산일이 새로 시작되며, 추후 다시 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 됩니다.

계약서 작성을 다시 해야 하는 경우

계약서를 새로 작성해야 하는지는 아래와 같이 계약 내용의 변경 여부에 따라 달라집니다.

계약 조건이 완전히 동일한 경우

기존 보증금과 계약 기간이 모두 동일하다면, 굳이 계약서를 다시 작성하지 않아도 됩니다. 오히려 계약서를 새로 작성하고 확정일자를 새로 받게 되면, 보증금 보호 순위가 기존 계약보다 뒤로 밀릴 수 있습니다. 따라서 불필요한 재작성은 피하는 것이 유리합니다.




보증금이 감액된 경우

보증금이 줄어들었지만 다른 조건이 동일하다면, 반드시 계약서를 새로 쓸 필요는 없습니다. 다만 감액 사실을 명확히 하고 싶다면, 기존 계약의 연장 또는 감액 계약임을 명시해야 합니다. 이때도 최초 계약일 기준의 우선순위를 유지하려면 ‘연장계약’임을 계약서에 명확히 기재해야 합니다.

보증금이 증액된 경우

보증금이 늘어난 경우에는 반드시 계약서를 새로 작성하고 증액된 금액에 대해 확정일자를 다시 받아야 해당 금액에 대한 보증금 보호가 가능합니다. 예를 들어 기존 1억 원에서 1억 2천만 원으로 증액되었다면, 증액된 2천만 원은 새 계약서를 기준으로 권리를 주장할 수 있습니다.

묵시적 갱신 vs. 계약갱신청구 vs. 재계약의 실질적 차이

계약갱신청구권은 법적으로 강한 보호를 받지만, 한 번밖에 사용할 수 없다는 점을 주의해야 합니다. 재계약은 계약 초기화의 개념이기 때문에, 보증금 증액 또는 계약 조건 재설정이 필요할 때 가장 적합합니다.

등기부등본 확인은 필수!

계약 연장 여부와 상관없이 임차인은 반드시 해당 부동산의 등기부등본을 열람해야 합니다. 이를 통해 해당 주택의 근저당, 가압류, 소유권 이전 등기 여부 등을 확인할 수 있으며, 본인의 보증금이 안전하게 보호받을 수 있는지 판단할 수 있습니다. 등기부 등본은 온라인(인터넷등기소)에서도 쉽게 열람이 가능하므로 수시로 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.




임대인의 갱신 거절, 실거주 사유라면?

전세계약 갱신을 고려할 때는 임대인의 의사도 중요하게 작용합니다. 임차인이 아무리 연장을 원하더라도, 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하거나 보증금이나 월세를 지나치게 인상하려는 경우 갈등이 생길 수 있습니다. 특히 임대인이 실거주 목적이라고 주장할 경우, 실제로 입주하지 않으면 임차인이 손해배상을 청구할 수 있는 여지가 생기므로 관련 법령을 정확히 파악하고 대응하는 것이 필요합니다. 또한, 임대차 계약 갱신 거절 사유가 법적으로 정당한지에 대해 사전 확인을 해보는 것도 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 이런 복잡한 상황을 대비해, 임차인 스스로가 임대차보호법 조항이나 관련 판례에 대한 이해를 갖추는 것도 점점 더 중요해지고 있습니다.

전문가 조언이 필요한 경우는?

고가 전세 계약, 다주택자 임대인과의 협의, 상가 계약처럼 조건이 복잡하거나 위험이 따를 수 있는 경우에는 반드시 부동산 중개사 또는 법률 전문가의 자문을 구하는 것이 좋습니다. 특히 보증금이 1억 원 이상일 경우에는 확정일자 우선순위 문제가 민감하게 작용할 수 있으므로 혼자 판단하지 마시고 전문가와 상의해 보시는 것을 권장드립니다.



지난 포스팅에서 살펴본 상속 발생 시 부모님 부양에 따른 기여분 인정과 관련된 내용이 궁금하시다면 위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다. 

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