2025년부터 변경되는 세법 가운데 일부는 부동산 보유자와 임대사업자에게 중요한
영향을 미칠 수 있습니다. 특히 전세보증금에 대한 과세 대상 확대, 양도소득세
중과 유예 연장, 임대사업자의 거주주택 비과세 특례 복원은 반드시 숙지해야 할
핵심 항목입니다.
이번 글에서는 실생활에 밀접하게 연관된 세 가지 변화와 함께 절세 전략, 실수
방지 팁을 함께 소개하겠습니다.
고가 2주택자, 전세 보증금도 소득세 과세 대상
기존에는 3주택 이상 보유자에 한해 전세보증금에 대한 소득세가 과세됐습니다.
그러나 2026년부터는 공시가격 11억 원 초과 주택을 2채 이상 보유한 경우,
전세보증금 총액이 11억 원을 넘는 경우에도 과세 대상에 포함됩니다. 예를 들어
B씨가 공시가 24억 원 상당의 서울 강남 소재 A아파트를 소유한 상태에서 13억 원에
전세를 놓고 있고, 또 다른 고가 주택 한 채에 실거주 중이라면, 이전에는
비과세였지만 2026년부터는 소득세 과세 대상이 됩니다.
절세 전략
이러한 경우, 전세보증금을 과세 기준 미만으로 조정하거나, 일부를 연간 임대료
1,800만 원 이하의 월세로 돌려 15.4% 분리과세 혜택을 활용하는 방법이 있습니다.
양도소득세 중과 유예 조치, 1년 추가 연장
부동산 시장의 장기 침체로 인해 매매 거래가 줄어드는 상황에서, 정부는
양도소득세 중과 유예를 2026년 5월 초까지 연장하기로 했습니다. 이 조치는 원래
한시적으로 시행되던 정책이었지만, 시장 안정을 위한 추가 연장으로 해석됩니다.
이 덕분에 다주택자도 중과 부담 없이 주택 매도를 고려할 수 있으며, 투자자
입장에서는 일반 과세와 비과세 중심의 전략 설계가 가능해졌습니다.
거주주택 비과세 특례, 횟수 제한 없이 다시 적용
가장 의미 있는 변화 중 하나는 임대사업자의 거주주택 비과세 특례가 다시
무제한으로 적용된다는 점입니다. 과거에는 1회 한정으로 비과세가 허용됐지만,
2025년부터는 거주용 주택을 갈아탈 때마다 조건만 충족하면 비과세가 반복
적용됩니다. 이로 인해 과거 한 차례 비과세 혜택을 이미 사용한 임대사업자도,
새로운 거주주택에 대해 다시 비과세 적용이 가능해졌습니다.
거주주택 비과세 요건 정리와 실수 방지 포인트
비과세 특례를 받기 위한 요건은 다음과 같습니다. 2년 이상 거주 요건: 반드시
연속 거주가 아니더라도, 보유 기간 중 누적 2년 이상 실거주 이력이 있어야
합니다. 임대주택 등록 요건: 정식으로 지자체나 세무서에 등록된 임대사업자여야
하며, 단기임대(6년)도 포함됩니다.
임대 개시 시점의 공시가격 기준
①수도권: 5억 9천만 원 이하
②지방: 2억 9천만 원 이하
예를 들어 임대 등록 당시 주택 공시가격이 6억 원을 살짝 넘은 것으로 확인되어
비과세 요건을 충족하지 못한 경우가 생긴다면 이로 인해 수천만 원의 양도세를
내야 할 수 있기에 미리 공시가격 기준일 확인을 해두고 계획을 세우시는 것이
매우 중요합니다. 국토부 공시가격 알리미 시스템을 통해 임대 개시일 기준
가격을 확인하는 것은 필수입니다.
거주주택으로 전환해도 전체 차익이 비과세는 아니다.
임대용 주택을 거주주택으로 바꾸고 2년 이상 거주한 경우, 많은 분들이 전체 양도
차익이 비과세된다고 오해합니다. 그러나 실상은 다릅니다. 기존 거주주택 매도일
이후 발생한 양도 차익만 비과세 대상입니다. 예를 들어, C씨가 2024년에 실거주
중이던 D주택을 매도한 뒤, 기존 임대주택 E를 거주용으로 전환하여 2년 이상 거주
후 매도했다고 가정해 봅시다. 이 경우, D주택 매도일 이후부터 E주택 매도일까지의
시세 차익만 비과세 적용을 받습니다. 이미 한 차례 비과세 혜택을 받은 다주택자의
경우, 중복 비과세를 방지하기 위한 제도적 장치입니다.
전문가 상담이 중요한 이유
양도차익의 시점별 계산이 포함되는 이 구조는 일반 납세자에게 다소 복잡할 수
있어, 세무사와의 사전 상담과 신고 검토를 강력히 권장합니다.
세금 변화, 준비된 자에게 절세가 따른다.
2025년 세법 개정은 단순한 변화가 아닌, 실제 세금 납부에 직결되는 핵심적인
내용들로 구성되어 있습니다. 고가 주택 보유자의 보증금 과세 확대, 양도세 중과
유예 조치 연장, 임대사업자의 비과세 특례 회복 등은 모두 부동산 전략 전반에
영향을 미칠 수 있습니다. 무심코 넘기기 쉬운 규정 하나가 수천만 원의 세금
차이를 만들 수 있습니다. 따라서, 이번 세법 개정을 계기로 자신의 자산 구조를
점검하고, 필요하다면 전문가와의 상담을 통해 절세 전략을 미리 설계해 두는
것이 가장 현명한 대응입니다.
지난 포스팅에서 살펴 본
전세 계약 앞두고 있다면 필수적으로 알아야 할 개념들에 대해 궁금하시다면
위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.
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