전세 만기를 앞둔 많은 세입자들이 요즘 같은 시장 분위기 속에서 깊은 고민에
빠지곤 합니다. 최근 들어 서울을 비롯한 주요 도시들에서는 전세 물건이 눈에 띄게
줄어들고 있으며, 이로 인해 실수요자들의 불안감도 높아지고 있습니다.
이는 단순히 일시적인 흐름이 아니라, 보다 복합적인 구조적 요인이 얽힌 변화의
신호로 받아들여야 합니다. 향후 더 큰 충격을 피하기 위해서는 이 상황의 본질을
정확히 이해하고 미리 대비할 필요가 있습니다.
왜 전세 매물이 사라지고 있을까?
서울의 아파트 전세 매물은 불과 몇 달 사이 10% 이상 줄어들었고, 일부 지역에서는
절반 이상이 감소한 것으로 나타났습니다. 이런 전세 품귀 현상은 세 가지 주요
요인으로 분석됩니다.
전세 공급을 잠근 전세계약 갱신
임대차 보호법 개정 이후, 기존 세입자들이 계약갱신청구권을 적극적으로 행사하게
되면서 신규 전세 물건의 시장 진입이 크게 줄었습니다. 실제로 전체 전세 거래 중
갱신 계약이 차지하는 비중은 최근 45%에 달할 정도로 높아졌습니다. 이 같은
현상은 전세 매물의 자연스러운 순환을 방해하고 있으며, 공급 부족으로 이어져
전세 가격 상승을 유발하는 원인이 되고 있습니다. 특히 인기 지역이나 학군 수요가
높은 지역일수록, 기존 세입자의 재계약으로 인해 신규 진입이 더욱 어려운 상황이
자주 발생하고 있습니다.
공급을 억제하는 갭투자 차단과 다주택자 규제
정부가 지정한 토지거래허가구역에서는 주택 매입 시 당국의 사전 승인을 받아야
하며, 이는 갭투자에 큰 제약을 가하게 됩니다. 여기에 다주택자에 대한 취득세
중과 조치까지 겹치면서, 과거 전세 공급의 중요한 축을 담당하던 개인 투자자들이
발을 빼는 상황이 벌어지고 있습니다. 이처럼 시장에서 전세 물건을 공급해오던
세력의 활동이 위축되면서, 자연스러운 민간 공급이 크게 줄어들었습니다.
결과적으로 전세 물량이 줄어드는 구조적인 흐름으로 연결되고 있습니다.
전세사기 여파로 아파트 수요 집중
잇따른 전세사기 사건은 주거 선택의 기준을 바꾸어놓았습니다. 특히 신축 빌라나
다세대주택에 대한 신뢰가 급격히 떨어지면서, 비교적 안전하다고 여겨지는
아파트에 대한 수요가 폭발적으로 증가했습니다. 과거에는 빌라 중심의 전세 시장이
상당한 비중을 차지했지만, 최근 들어 아파트 전세 비중이 전체의 과반을 넘기며
판도를 바꾸고 있습니다. 이는 단순한 선호의 변화가 아닌, 시장의 구조 자체가
재편되고 있다는 의미입니다.
2026년, 더 거센 전세 위기가 예상되는 이유
현재의 전세 대란은 예고편에 불과합니다. 2026년에는 공급 측면에서 더 큰 위기가
도래할 가능성이 높습니다. 서울 아파트 입주 예정 물량은 2025년보다 절반
수준으로 줄어들 예정이며, 전국적인 입주 물량도 30% 이상 감소가 예측되고
있습니다. 이러한 변화는 통계 해석 방식의 차이에서도 기인합니다. 정부는 향후
공급 예정 물량(인허가 기준)을 포함하여 통계를 발표하지만, 시장에서는 실제 입주
가능한 물량만을 체감합니다. 더군다나 정부 통계에는 오피스텔이나 다세대주택까지
포함되는 반면, 현재 수요는 사실상 아파트에만 몰리고 있습니다. 이로 인해
실제 현장에서는 공급 부족을 더욱 심각하게 느끼고 있으며, 체감과 발표 수치 간의
괴리가 커지고 있습니다.
매매 시장에도 영향주게 될 전세가율 상승
전세 가격이 오르고 매매 가격과의 격차가 좁혀지면, 전세보다 매수를 선택하려는
수요가 자연스럽게 증가하게 됩니다. 이를 ‘전세가율 상승’이라고 부릅니다. 이러한
현상이 가속화되면 매매 수요가 자극받고, 이는 곧 집값 상승 압력으로 이어질
가능성이 있습니다. 물론 대출 규제나 금리 부담 등으로 인해 실질적인 매수 전환이
제약되기도 하지만, 전세가가 너무 높아질 경우 임차인들의 선택지는 더욱 제한될
수밖에 없습니다.
세입자가 지금부터 준비해야 할 두 가지 전략
현재와 같은 상황에서 무작정 기다리기보다는, 체계적인 전략 수립이 필요합니다.
다음의 두 가지 방향성을 중심으로 실거주자 및 전세 수요자들이 준비한다면, 시장
불확실성에 효과적으로 대응할 수 있을 것입니다.
규제 완화 지역 내 ‘합리적 전세가율’ 단지 탐색
토지거래허가구역 외에 속하면서, 전세가율이 비교적 높은 구축 아파트 단지들이
주목을 받고 있습니다. 예컨대 광진구, 마포구, 성동구, 동작구 등은 허가구역에서
제외되었거나 부분적으로만 규제를 받고 있어 매매와 전세 양측을 전략적으로
고려하기에 유리합니다. 이러한 지역 내 실거주 중심 단지를 선별하면 비교적
안정적인 입주가 가능하며, 향후 시장 반등 시 자산 가치 상승도 기대할 수
있습니다.
수도권 외곽의 신규 입주지에 주목
경기도 및 인천 일대의 신도시 또는 대규모 택지지구에서는 2026년 이후 입주가
집중될 예정입니다. 입주 초기에는 수요 대비 공급이 일시적으로 증가하여 전세
가격이 조정되는 경우가 많기 때문에, 이를 ‘입주장 효과’로 활용하는 전략이
유효합니다. 특히 입주 물량이 많고 교통 인프라가 확충된 지역을 중심으로
선별적으로 접근하면, 실거주와 투자 두 측면 모두에서 긍정적인 결과를 기대할 수
있습니다.
위기 속 기회를 만드는 방법
전세 시장의 변화는 피할 수 없는 흐름이 되었습니다. 단기간에 해결될 사안이
아니며, 향후 몇 년간은 공급 부족, 수요 집중, 제도적 제약이라는 삼중고가 지속될
가능성이 큽니다. 이러한 상황에서 중요한 것은 단기적인 패닉이 아니라,
중장기적인 대응 전략입니다. 지금 이 시점이 바로, 전세 수요자들이 시장 흐름을
면밀히 분석하고 실질적인 준비를 시작해야 할 타이밍입니다. 공급 통계에만
의존하지 말고, 실질 수요와 지역별 동향을 종합적으로 분석해야 합니다. 결국
시장은 준비된 자에게 기회를 제공한다는 점을 기억해야 할 것입니다.
지난 포스팅에서 살펴본
많은 채무를 남기고 부모님이 돌아가신 경우 한정승인이 꼭 필요한 이유에 대해
궁금하시다면 위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.
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