5월 10일 이후 달라지는 세금 지도｜2026년 다주택자가 가장 위험한 이유

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2026년 부동산 시장에서 가장 긴박한 위치에 놓인 계층을 꼽으라면 단연 다주택자일 것입니다. 집값이 올랐다는 이유만으로 안도하기엔, 다가오는 세금 현실이 너무나 가혹하기 때문입니다. 특히 5월 10일을 기점으로 양도소득세 중과가 다시 적용될 경우, 일부 다주택자에게는 ‘이익의 대부분을 세금으로 반납하는’ 상황이 현실이 될 수 있습니다. 지금 이 시점에서 다주택자라면, “언제 팔 것인가”라는 질문에 더 이상 답을 미룰 수 없는 상황입니다. 5월 10일, 세금 구조가 완전히 달라집니다. 현재 다주택자에게 적용되고 있는 양도소득세 중과 유예는 5월 9일을 끝으로 종료될 가능성이 매우 큽니다. 유예가 끝나면 2주택자는 기본 세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 추가됩니다. 여기에 지방소득세까지 더해지면, '최대 실효세율은 82.5%'에 달합니다. 즉, 양도차익이 10억 원을 초과하는 경우, 계산상으로는 8억 원 이상을 세금으로 납부하고 실제 손에 쥐는 금액은 2억 원도 되지 않을 수 있습니다. 숫자로만 보면 현실감이 떨어질 수 있지만, 이는 이미 법 구조상 가능한 시나리오입니다. 장기보유특별공제, 이제는 기대하기 어렵습니다. 다주택자에게 더욱 치명적인 변화는 장기보유특별공제의 배제입니다. 그동안 장기간 주택을 보유한 경우 일정 비율의 공제를 받을 수 있었지만, 중과 대상이 되는 순간 이 혜택은 사라집니다. 10년 이상 보유한 주택이라 하더라도, 5월 10일 이후 매도하면 장기보유특별공제를 전혀 적용받지 못하고 전액에 대해 중과세율이 적용됩니다. 이는 단순한 세율 인상보다 훨씬 큰 체감 부담으로 작용합니다. 실제로 하루 차이로 세금이 수억 원씩 달라지는 사례도 충분히 발생할 수 있습니다. 팔고 싶어도 팔 수 없는 구조적 문제 문제는 세금만이 아닙니다. 현재 서울과 수도권 핵심 지역 상당수가 ...

주택연금과 건강보험료 절감 효과, 노후 준비의 새로운 해답


대한민국에서 노후 대비를 가장 고민스럽게 만드는 요소 중 하나는 바로 주거 문제와 생활비입니다. 특히 고령층의 경우 현금자산은 부족하지만 주택 자산 비중이 높은 경우가 많습니다.


이런 상황에서 국가가 운영하는 주택연금 제도는 노후 생활의 안전망이 될 수 있습니다. 최근에는 이 제도가 단순히 생활비 보조를 넘어, 건강보험료 절감 효과와도 연결될 가능성이 제기되며 큰 관심을 끌고 있습니다.


주택연금이란 무엇인가?

주택연금은 거주 중인 주택을 담보로 평생 연금을 지급받는 제도입니다. 미국, 홍콩, 한국 등 일부 국가만이 공적 제도로 운영하고 있으며, 우리나라에서는 한국주택금융공사가 이를 담당하고 있습니다.
가입 조건은 비교적 명확합니다.




①부부 중 한 명이 만 55세 이상일 것
②공시가격 12억 원 이하의 주택일 것
③다주택자의 경우 합산 가격이 12억 원 이하일 것
예를 들어 70세에 시가 5억 원의 주택으로 가입한다면, 대략 월 150만 원가량의 연금을 평생 받을 수 있습니다. 즉, 집을 팔지 않고 계속 거주하면서도 안정적인 현금 흐름을 확보할 수 있는 것이 주택연금의 가장 큰 장점입니다.

대출 상품일까, 연금 제도일까?

많은 분들이 주택연금을 대출의 또 다른 형태로 이해하곤 합니다. 실제로는 담보 대출 구조를 기반으로 하지만, 일반 대출과 달리 평생 지급이 보장되고, 초과 수령분에 대해서도 상속인에게 청구되지 않는다는 점에서 안전성이 큽니다. 또한 연금 지급 중 사망하게 되면, 남은 주택 가치는 상속인에게 돌아가므로 가계 자산의 보호 장치로도 작동합니다. 이 때문에 단순한 대출 상품이 아니라, 국가 차원의 노후 보장 정책으로 보는 것이 합리적입니다.




주택연금과 세금 혜택

주택연금 가입자에게는 이미 일부 재산세 감면 혜택이 제공되고 있습니다. 일반적으로 주택은 대출 여부와 관계없이 전체 공시가격을 기준으로 재산세가 부과됩니다. 하지만 주택연금에 가입하면 일정 부분 감면이 가능하여, 최대 25%까지 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 주택연금이 실질적으로 자산 가치 감소를 동반하기 때문에 세금 부과 기준을 합리적으로 조정한 결과라 할 수 있습니다.

건강보험료와의 연결 고리

많은 은퇴자들이 가장 부담스러워하는 것이 바로 지역가입자의 건강보험료입니다. 건강보험료는 소득뿐 아니라 재산 규모를 기준으로 산정되기 때문에, 주택 가격이 높으면 보험료가 늘어날 수밖에 없습니다. 문제는, 주택연금으로 이미 상당한 금액을 받아 생활에 사용하고 있음에도 불구하고, 건강보험료 산정에서는 여전히 원래의 주택 가치를 기준으로 계산된다는 점입니다. 이 때문에 실제 자산은 줄어들었는데도 보험료는 그대로 부과되어 불합리하다는 지적이 많았습니다.




건강보험법 개정 움직임

최근 국회에서는 이러한 불균형을 해소하기 위해 국민건강보험법 개정안이 발의되었습니다. 개정안의 핵심은 다음과 같습니다.
①주택연금으로 지급받은 금액만큼은 재산으로 간주하지 않는다.
②즉, 건강보험료 부과 시 연금 수령액만큼을 재산 평가에서 제외한다.
만약 이 법안이 통과된다면, 주택연금 가입자의 건강보험료는 실질적으로 줄어들게 됩니다. 이는 단순한 재정적 혜택을 넘어, 주택연금 제도의 매력을 크게 높이는 요인이 될 수 있습니다.

노후 안정과 제도의 의미

대한민국은 다른 나라에 비해 부동산 자산 의존도가 높은 사회입니다. 그러나 은퇴 이후에는 이 자산을 현금화하여 사용하는 것이 쉽지 않습니다. 주택연금은 이러한 한계를 해결해 주는 제도이자, 앞으로 더 많은 국민이 관심을 가져야 할 사회적 안전망입니다. 특히 건강보험료와 같은 고정 비용이 줄어들 수 있다면, 은퇴자 입장에서는 생활의 여유가 훨씬 커질 것입니다. 이는 단순히 개인의 경제 문제를 넘어, 고령 사회에서 국가가 책임져야 할 중요한 과제와도 직결됩니다.




앞으로의 전망

현재 개정안은 국회에 발의된 상태로, 통과 시점은 내년 1월 시행이 예상됩니다. 제도가 자리 잡게 되면 주택연금의 가입률은 더욱 확대될 가능성이 큽니다. 재산세 감면, 건강보험료 절감, 그리고 안정적인 현금 흐름이라는 세 가지 혜택이 동시에 작동하기 때문입니다.

주택연금은 단순히 주거 자산을 활용한 대출 제도가 아니라, 노후를 지탱하는 핵심 복지 정책입니다. 이제 여기에 건강보험료 절감 효과까지 더해진다면, 은퇴자들의 삶의 질은 한층 향상될 것입니다. 앞으로 법안이 어떻게 통과되고 시행되는지 지켜보면서, 나와 가족의 노후 설계에 주택연금을 어떻게 활용할 수 있을지 고민해 보는 것이 필요합니다.


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