동거주택 상속공제는 부모와 10년 이상 함께 살아온 주택을 자녀(직계비속)가 상속
받을 때, 6억 원 한도 내에서 주택 가액 전액을 상속세에서 깎아주는 제도인데요.
2020년 이전에는 공제 한도가 5억 원, 공제율 80%였으나 개정 이후 2020년부터 한도
6억, 공제율 100%로 확대되어 더욱 강력한 절세 수단이 되었습니다.
상속주택 공제 적용 요건: 핵심 세 가지 조건
10년 이상 동거
상속 개시일(부모 사망일 기준)로부터 과거 10년 이상 동일 주택에서 지속적으로
동거해야 합니다. 단, 상속인이 미성년자로 있던 기간은 계산에서 제외됩니다.
군복무, 취학, 요양 등으로 일시적으로 분리되어도, 해당 기간은 동거 기간에서
제외되며 포함되지 않습니다.
1세대 1주택 요건 유지
10년 이상 1세대 1주택 상태를 유지해야 합니다. 단, 일시적인 1세대 2주택
상태라도 아래 요건을 충족하면 예외로 인정됩니다.
①2년 내 기존 주택 처분
②배우자 주택 양도(혼인 기준 5년 이내)
③60세
이상 직계존속 동거 봉양의 경우 등 무주택 또는 공동소유 상태
상속개시일 기준으로 상속인은 무주택자거나 피상속인과 공동 소유자여야 하며,
배우자 등 제3자가 지분을 보유한 경우에는 공제 대상에서 제외됩니다.
공제액 계산 방식
공제액 = min {
[(상속주택가액 − 해당 주택에 담보된 채무)
× 100%],
6억 원
}
※ 2019년 12월 31일 이전
상속분은 80% × 5억 원 한도 적용
복수 상속인이 있는 경우, 공제 대상
지분만큼 각각 적용되어 절세 효과가 분할되어도 유효합니다.
공제 적용 시 주의할 항목들
분양권·입주권 취득 여부
2021년 1월 1일 이후 분양권은 주택 수에 포함되지 않음, 그러나 오피스텔 등
주거용 건물은 포함되므로, 보유 현황을 반드시 점검해야 합니다. 재건축 조합원
입주권은, 1세대 1주택 요건 충족 후 멸실된 주택 대체로 인정받아 공제 대상에
포함됩니다.
다가구·층 분리 구조
①부모와 자녀가 같은 집에서 다른 층에 거주하거나 나뉘어 살 경우,
②세대
분리된 실체 인정 여부가 심사 대상이 됩니다.
이때, 관리비·생활비 부담,
택배·배달 내역 등으로 경제공동체 실거주 사실을 증명해야 합니다.
실제 절세 효과 예시
가령 피상속인이 10억 원짜리 아파트를 남겼을 경우, 배우자가 살아 있을 경우
기초 2억 + 배우자 공제 5~30억(최저 5억),여기에 동거주택 공제 6억을 더하면,
총 13억 이상까지 상속세 과세 대상에서 제외될 수 있습니다.
제도 보완 요구 및 개선 방안
2024년 전문가들은 실제 제도 운영에서의 한계를 지적하며, 다음과 같은 제도
개선 방향을 제안했습니다.
①상속인의 배우자도 공제 대상에 포함
(*현재는
직계비속만 공제 대상이지만, 배우자도 포함하여 공제 범위를 확대하는 것이
필요합니다.)
②공제 한도 증가 또는 동거기간에 따른 단계적 확대
(*공제
한도를 상향하거나 동거기간에 따라 단계적으로 확대하여 실효성을 높이는 방안이
제시되었습니다.)
③동거기간 단축, 미성년자 동거기간 포함
(*동거기간을
단축하거나 연령별로 유연성을 부여하여 다양한 상황에 대응할 수 있도록 하는
것이 필요합니다.)
④일시적 1세대 2주택 상태에서도 공제 가능하도록 규정
개정
(*일시적인 1세대 2주택 상태에서도 공제가 가능하도록 규정을
개정하여 실생활에 맞는 제도로 개선하는 것이 필요합니다.)
피치못할
사정의 일시적 2주택 상태에 대한 공제 허용 등 현실 반영형 정책 구상이
이루어지기를 기대해 봐야 할 것 같습니다.
동거주택 상속 절차 및 절세계획
① 전문가 상담
(*세무·법률
전문가에게 가족 구성·자산 현황 점검)
② 증빙 자료 준비
(*주민등록·세대분리 여부·계좌·공동생활비 내역, 택배 내역 등)
③ 신고 시
공제신청
(*상속세 신고서 제출
시 ‘동거주택 공제’ 명시)
④ 국세청 검증 대응
(*실거주·경제공동체 판단 시 보충 자료 제출)
⑤ 공제 확정
심사 통과 시 최대 6억 원 공제 적용
준비된 절세 계획이 필요한 이유
‘동거주택 상속공제’는 동거 기간, 세대 구성, 주택 보유 상태 세 가지 조건을
모두 충족해야 하는 까다로운 제도입니다. 특히 다가구·세대 분리 형태의 실거주
증명 부분은 실무에서 판례나 평가가 불투명해 충분한 사전 준비가 필수적입니다.
따라서 전문가 상담 후 입증자료를 정확히 확보하고, 공제 신청 절차를 성실히
준비하면, 최대 6억 원의 상속세를 아낄 수 있는 강력한 절세 도구입니다.
동거주택 상속공제는 부모와 10년 이상 함께 거주한 주택을 상속받을 때 최대 6억
원까지 상속세를 감면받을 수 있는 제도입니다.
그러나 세무 당국은 실질적인 동거 여부를 엄격하게 심사하므로, 단순한 주민등록
등본만으로는 충분하지 않습니다. 생활비 공동 부담, 택배 수령 내역, 관리비
납부 내역 등 실거주를 입증할 수 있는 다양한 증빙 자료를 준비하는 것이
중요합니다. 특히 다가구 주택이나 층 분리된 구조에서는 실질적인 공동생활을
입증하는 데 더욱 신경 써야 합니다.
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