2026년 부동산 거래 급감 이후 강화되는 증여세·자금 출처 조사

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2026년이 시작된 현재 대한민국의 세금 환경은 그 어느 때보다 빠르고 강도 높게 변화하고 있습니다. 특히 2025년 10월 15일 발표된 부동산 대책 이후, 거래 절벽에 가까운 시장 상황이 이어지면서 세수 구조 자체가 크게 흔들리고 있습니다. 부동산 매매 거래가 급감하면 국가의 양도소득세와 취득세 수입이 동시에 줄어들 수밖에 없고, 이는 결국 다른 세목에 대한 관리와 조사가 강화되는 결과로 이어질 수밖에 없습니다. 부동산 거래 감소, 세금의 무게중심이 이동하다 과거 서울의 월평균 부동산 매매 거래량은 1만 건 내외를 유지해 왔지만 강력한 대출 규제와 시장 불확실성이 겹치면서 일부 시기에는 1천 건 수준까지 감소한 것으로 나타나고 있습니다. 매매가 줄어들면 자연스럽게 양도소득세와 취득세가 감소하게 되고, 국가는 부족해진 세수를 다른 영역에서 보완하려는 흐름을 보이게 됩니다. 그 대표적인 영역이 바로 증여세와 자금 출처 조사입니다. 특히 최근 몇 년간 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 심화되면서, 고가 주택을 자녀에게 증여하는 사례가 급증하고 있습니다. 단순한 절세 목적을 넘어, 자산 이전 자체가 하나의 전략으로 활용되고 있는 것입니다. 2026년, 달라진 증여 세무조사의 기준 2026년을 향한 국세청의 증여 세무조사는 과거와 접근 방식 자체가 다릅니다. 이전에는 주로 부동산 취득 시 자금 출처를 중심으로 조사가 이루어졌다면, 이제는 증여 이후의 생활 방식과 소비 패턴까지 폭넓게 들여다보는 추세인데요.. 예를 들어, 자녀 명의로 부동산을 취득한 이후 소득 수준에 비해 과도한 소비가 지속되거나, 부모의 신용카드를 상시적으로 사용하는 경우까지도 증여로 간주될 수가 있습니다. 연말정산 자료, 신용카드 사용 내역, 금융 계좌 흐름 등을 종합적으로 분석하면 이러한 정황은 비교적 쉽게 드러나기 때문입니다. 특히 부모가 대신 부담한 채무, 생활비, 교...

코인·펀드·외화예금이 있는 해외 자산 보유자의 필수 신고 내용들


암호화폐 투자나 외화 예금, 외국 펀드나 보험 상품 등 국외에 위치한 금융계좌를 통해 자산을 운용하고 있다면, 단순한 투자 행위로만 여기기엔 위험할 수 있습니다.



2024년 현재 기준, 일정 금액 이상의 잔액을 보유한 경우에는 해외 금융계좌 신고 의무가 발생하며, 이를 무시할 경우 수천만 원의 과태료는 물론 형사 처벌로 이어질 가능성도 있습니다. 특히 이 신고는 매년 6월 말까지 마쳐야 하므로, 소유 자산을 다시 한번 꼼꼼히 확인하시길 권장드립니다.


해외 금융 계좌 신고를 해야 하는 대상은?

①해외 금융계좌 신고는 ‘거주자’ 및 ‘내국 법인’이 대상입니다.
②거주자: 국내에 주소를 두고 있거나 183일 이상 거주한 개인
③내국법인: 본점이나 주사무소가 대한민국 내에 위치한 법인
④단, 아래의 경우에는 신고 의무가 면제됩니다.
⑤국내 주소를 둔 기간이 10년 미만인 외국인 거주자
⑥국내 거소 기간이 183일 미만인 재외국민




어떤 자산이 신고 대상일까?

①외화 예적금
②해외 주식, 채권, 펀드
③집합 투자증권
④외국 보험 상품
⑤가상자산(암호화폐)
(*중요한 점은 연도 중에 해지된 계좌도 포함된다는 점이기에 꼼꼼히 잘 챙기셔야 합니다.)

가상자산도 신고 대상일까?

가상자산은 신고대상이지만 형태에 따라 아래와 같이 차이가 있다고 합니다.
①중앙화 거래소 (예: 바이낸스, 쿠코인): 신고 대상
②비수탁형(탈중앙화) 지갑 (예: 메타마스크, 콜드월렛): 신고 대상 아님
국세청에 따르면 해외 가상자산 지갑을 통한 거래라도, 거래소를 통한 개설일 경우 신고 대상입니다. 따라서 본인이 직접 생성한 지갑인지, 거래소를 통해 만든 것인지 정확히 확인해야 합니다.

국세청에 따르면 해외 가상자산 지갑을 통한 거래라도, 거래소를 통한 개설일 경우 신고 대상입니다. 따라서 본인이 직접 생성한 지갑인지, 거래소를 통해 만든 것인지 정확히 확인해야 합니다. 2027년부터는 가상자산 정보 자동 교환 제도(Crypto CRS)가 도입될 예정이라고 하는데요. 이 제도가 도입되고 나면 지금과 같이 혹시 “안 걸릴수도 있겠지”라고 생각하며 넘길 수가 없게 되기에 지금이라도 성실하게 신고하는 것이 유일한 예방책이라고 합니다.





신고 기준은 어떻게 계산할까?

예를들어 
①2월: 6억
②4월: 9억
③8월: 6억
인 경우라면 4월 말 기준의 계좌 정보와 잔액을 기준으로 신고하면 된다고 하는데요.. 
단순한 월 평균이 아닌, 매월 말일 기준 중 최고치를 기준으로 하기에 계산 시 착오가 없도록 주의하셔야 합니다.

공동 명의 또는 상속 계좌인 경우?

①공동명의 계좌라면 각 명의자가 별도로 신고해야 합니다.
②상속받은 경우에는 각자의 상속 지분만큼 해당 잔액을 반영하여 계산합니다.
(*예를들어 아버지 명의 계좌 잔액이 50억이고, 본인 지분이 10%라면 5억원만 신고를 하면 된다고 합니다..)




신고 방법은?

국세청의 홈택스(PC) 또는 손택스(모바일)를 통해 간편하게 가능합니다. 특히 국세청은 과거 신고 정보를 기반으로 미리 채움 서비스를 제공해 사용자의 편의를 돕고 있습니다. 또한, 5억 원 이상 보유 가능성이 있는 납세자에게는 사전 안내문도 발송되지만, 안내문을 받지 않아도 의무자는 반드시 자진 신고해야 합니다.

신고를 하지 않으면 어떤 처벌을 받게 될까?

①신고하지 않거나 금액을 과소 신고한 경우:10% 과태료 부과 (5억 미신고 시 과태료는 5천만 원)
②미신고 금액이 50억 원 초과: 형사처벌 가능
③제보자에겐 최대 20억 원 한도의 포상금 지급
국세청은 현재 해외 탈세 적발을 위해 국가 간 정보 교환 및 금융정보분석원 자료, 
자체 수집자료등을 바탕으로 해외 계좌 보유자의 탈세 여부를 정밀 분석 중이라고 합니다.

놓치지 말아야 할 핵심 포인트

①신고 기준은 잔액 ‘최고치’ 월 기준
②해외 코인 거래소, 보험, 펀드, 예금 모두 신고 대상
③비수탁형(탈중앙화) 지갑은 제외지만, 거래소 지갑은 포함
④과거 신고 이력이 있어도 매년 다시 판단해야 함
⑤신고 기한은 6월 30일, 위반 시 과태료 최대 수천만 원
⑥추후 가상자산 정보 자동 교환 제도 도입 예정(2027년)





해외 자산을 활용한 투자 전략이 점점 다양해지고 있는 오늘날, 세금 문제는 더 이상 피할 수 있는 선택지가 아닙니다. 단순히 수익률에만 집중했다가는 예상치 못한 세무 리스크로 인해 큰 불이익을 겪을 수가 있는데요. 특히 해외 금융계좌를 보유한 투자자라면, 계좌 잔액이 일정 기준을 초과할 경우 반드시 기한 내에 자진 신고를 해야 하는 의무가 있습니다. 최근 들어 각국은 다국적 금융정보 교환 체계를 정비하며 세원 관리에 박차를 가하고 있습니다. 정부 역시 국외 자산 흐름을 면밀히 추적하며 세금 회피 방지에 초점을 맞추고 있으며, 이에 따라 해외 자산을 신고하지 않는 것은 더 이상 안전지대가 아닌 시대가 되었습니다. ‘설마 괜찮겠지’라는 생각으로 신고를 소홀히 했다가는, 수천만 원대의 과태료는 물론, 경우에 따라 형사 처벌로 이어질 수 있는 무거운 책임을 지게 될 수도 있다고 합니다. 해외 금융계좌는 단순한 투자 수단이 아니라 세법상 관리 대상 자산이기도 하다는 점을 명심해야 합니다. 이제는 수익만을 바라보는 투자의 시대가 아닙니다. 투자는 선택일 수 있지만, 세금 신고는 의무입니다. 해외 자산을 보유하고 있다면, 지금 이 시점에서라도 자산 규모를 점검하고 법적 기준을 초과하는지 확인해야 하며, 해당될 경우 성실하게 신고를 마치는 것이 장기적으로도 현명한 대응입니다.


지난 포스팅에서 소개해 드린 2025년 6월 발표된 6억원 이하 대출규제와 관련된 내용의 글이 궁금하시다면 위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.

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