Everyday Economics That Matters

2026년 1월 현재, 한국의 부동산 시장은 표면적으로는 안정 국면에 접어든 듯 보이지만, 그 이면을 들여다보면 여전히 강한 긴장감이 흐르고 있습니다. 정부는 집값 안정을 명분으로 각종 규제 정책을 유지하고 있으며, 그 과정에서 집주인과 임대인들에게는 상당한 세금 부담이 현실화되고 있습니다. 특히 다주택자를 중심으로 한 세제 구조는 “버티기도, 팔기도, 물려주기도 어려운 상황”이라는 평가를 받고 있습니다. 집값 안정 대책의 핵심, 하지만 시장은 얼어붙다. 정부의 부동산 정책 기조는 분명합니다. 대출 규제 강화, 조정대상지역 및 토지거래허가구역 유지, 그리고 세금 부담을 통한 투기 억제입니다. 하지만 문제는 이러한 정부 정책들이 현재 시장의 거래 자체를 위축시키고 있다는 점입니다. 서울을 기준으로 보면, 규제 이전에는 월 평균 8천~1만 건에 달하던 아파트 거래량이 토지거래허가제와 조정대상지역 규제가 시행된 이후 2천~3천 건 수준으로 급감했습니다. 여기에 다주택자 양도소득세 중과가 다시 적용될 경우, 거래량은 과거 사례처럼 월 1천 건 이하로까지 떨어질 가능성을 배제할 수 없습니다. 양도소득세 중과, ‘팔면 남는 게 없다’ 현재 시장에서 가장 큰 불확실성은 양도소득세입니다. 다주택자에게 적용되는 양도세 중과는 최대 세율이 82.5%에 달할 수 있습니다. 실제로 양도차익이 10억 원 발생했을 때 세금이 7억 원 이상 나오는 구조라면, 매도 자체가 사실상 불가능해집니다. 정부는 2026년 5월 9일까지 한시적으로 다주택자에 대한 중과세를 유예하고 있지만, 매년 연장되던 이 조치가 올해는 경제정책 방향에서 명확히 언급되지 않았습니다. 이는 시장에 '중과세가 다시 부활할 수 있다'는 강한 시그널을 주고 있으며, 매도 시점을 둘러싼 불안감을 키우고 있습니다. 문제는 현실적인 시간표입니다. 토지거래허가 신청, 자금 조달, 잔금 일정까지 ...

밤에 잠자리에 들었을 때 이유 없이 온몸이 쑤시고 아픈 날에는 문득 이런 생각이 스칩니다. ‘지금 가진 돈으로 내가 죽을 때까지 버틸 수 있을까?’젊을 때는 쉽게 밀어낼 수 있는 질문이지만, 몸이 아프고 삶이 불안해질수록 이 질문은 점점 현실이 됩니다. 실제로 많은 사람들이 중년 이후 경제적 불안과 건강 악화가 동시에 찾아오는 시기를 겪습니다. 병원비가 걱정되고, 통장 잔고를 들여다보는 횟수가 늘어납니다. 그런데 우리가 간과하는 한 가지 큰 위험이 있습니다. 노후 자산은 병이나 사고보다 먼저, ‘사람’에 의해 사라질 수 있다는 사실입니다. 내 노후 자금을 탐내는 사람이 가족이라면? 노후 자산을 위협하는 가장 큰 위험이 보이스피싱이나 외부 사기라고 생각하기 쉽습니다. 그러나 현실은 다릅니다. 여러 통계와 실제 사례를 보면, 노인의 돈을 빼앗는 가해자의 상당수는 가족, 요양보호사, 지인입니다. 특히 치매나 인지 저하로 판단 능력이 약해진 순간, 노인의 자산은 ‘조용한 약탈’의 대상이 됩니다. 이 약탈은 담을 넘는 도둑처럼 요란하지 않습니다. 서류 한 장, 도장 하나, 위임이라는 이름으로 아주 합법적인 얼굴을 하고 진행됩니다. 그렇기에 더욱 무섭습니다. 피해자는 자신의 돈이 사라지는 과정조차 정확히 인식하지 못하는 경우가 많습니다. 150조원이 넘은 치매 머니, 이미 현실이 된 위험 전문가들은 현재 우리 사회에 관리 주체를 잃은 이른바 ‘치매 머니’ 규모가 150조 원을 넘어섰다고 추산합니다. 이는 치매로 인해 스스로 자산을 관리하지 못하는 노인들이 보유한 자산을 의미합니다. 문제는 이 막대한 자금이 법과 제도의 사각지대에 놓여 있다는 점입니다. 실제 사례를 보면 충격적입니다. 기초연금을 받는 노인이지만 통장을 가족이 관리한다는 이유로 본인은 단돈 1,000원도 자유롭게 쓰지 못하는 상황, 요양비가 밀렸음에도 자식의 주...

2026년이 시작된 현재 대한민국의 세금 환경은 그 어느 때보다 빠르고 강도 높게 변화하고 있습니다. 특히 2025년 10월 15일 발표된 부동산 대책 이후, 거래 절벽에 가까운 시장 상황이 이어지면서 세수 구조 자체가 크게 흔들리고 있습니다. 부동산 매매 거래가 급감하면 국가의 양도소득세와 취득세 수입이 동시에 줄어들 수밖에 없고, 이는 결국 다른 세목에 대한 관리와 조사가 강화되는 결과로 이어질 수밖에 없습니다. 부동산 거래 감소, 세금의 무게중심이 이동하다 과거 서울의 월평균 부동산 매매 거래량은 1만 건 내외를 유지해 왔지만 강력한 대출 규제와 시장 불확실성이 겹치면서 일부 시기에는 1천 건 수준까지 감소한 것으로 나타나고 있습니다. 매매가 줄어들면 자연스럽게 양도소득세와 취득세가 감소하게 되고, 국가는 부족해진 세수를 다른 영역에서 보완하려는 흐름을 보이게 됩니다. 그 대표적인 영역이 바로 증여세와 자금 출처 조사입니다. 특히 최근 몇 년간 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 심화되면서, 고가 주택을 자녀에게 증여하는 사례가 급증하고 있습니다. 단순한 절세 목적을 넘어, 자산 이전 자체가 하나의 전략으로 활용되고 있는 것입니다. 2026년, 달라진 증여 세무조사의 기준 2026년을 향한 국세청의 증여 세무조사는 과거와 접근 방식 자체가 다릅니다. 이전에는 주로 부동산 취득 시 자금 출처를 중심으로 조사가 이루어졌다면, 이제는 증여 이후의 생활 방식과 소비 패턴까지 폭넓게 들여다보는 추세인데요.. 예를 들어, 자녀 명의로 부동산을 취득한 이후 소득 수준에 비해 과도한 소비가 지속되거나, 부모의 신용카드를 상시적으로 사용하는 경우까지도 증여로 간주될 수가 있습니다. 연말정산 자료, 신용카드 사용 내역, 금융 계좌 흐름 등을 종합적으로 분석하면 이러한 정황은 비교적 쉽게 드러나기 때문입니다. 특히 부모가 대신 부담한 채무, 생활비, 교...

2026년 부동산 시장에서 가장 긴박한 위치에 놓인 계층을 꼽으라면 단연 다주택자일 것입니다. 집값이 올랐다는 이유만으로 안도하기엔, 다가오는 세금 현실이 너무나 가혹하기 때문입니다. 특히 5월 10일을 기점으로 양도소득세 중과가 다시 적용될 경우, 일부 다주택자에게는 ‘이익의 대부분을 세금으로 반납하는’ 상황이 현실이 될 수 있습니다. 지금 이 시점에서 다주택자라면, “언제 팔 것인가”라는 질문에 더 이상 답을 미룰 수 없는 상황입니다. 5월 10일, 세금 구조가 완전히 달라집니다. 현재 다주택자에게 적용되고 있는 양도소득세 중과 유예는 5월 9일을 끝으로 종료될 가능성이 매우 큽니다. 유예가 끝나면 2주택자는 기본 세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 추가됩니다. 여기에 지방소득세까지 더해지면, '최대 실효세율은 82.5%'에 달합니다. 즉, 양도차익이 10억 원을 초과하는 경우, 계산상으로는 8억 원 이상을 세금으로 납부하고 실제 손에 쥐는 금액은 2억 원도 되지 않을 수 있습니다. 숫자로만 보면 현실감이 떨어질 수 있지만, 이는 이미 법 구조상 가능한 시나리오입니다. 장기보유특별공제, 이제는 기대하기 어렵습니다. 다주택자에게 더욱 치명적인 변화는 장기보유특별공제의 배제입니다. 그동안 장기간 주택을 보유한 경우 일정 비율의 공제를 받을 수 있었지만, 중과 대상이 되는 순간 이 혜택은 사라집니다. 10년 이상 보유한 주택이라 하더라도, 5월 10일 이후 매도하면 장기보유특별공제를 전혀 적용받지 못하고 전액에 대해 중과세율이 적용됩니다. 이는 단순한 세율 인상보다 훨씬 큰 체감 부담으로 작용합니다. 실제로 하루 차이로 세금이 수억 원씩 달라지는 사례도 충분히 발생할 수 있습니다. 팔고 싶어도 팔 수 없는 구조적 문제 문제는 세금만이 아닙니다. 현재 서울과 수도권 핵심 지역 상당수가 ...

2026년이 시작되며 대한민국 부동산 시장의 화두는 더 이상 집값 상승이나 하락이 아닙니다. 요즘 사람들 사이에서 가장 자주 오르내리는 이야기는 주식도, 아파트 시세도 아닌 주택담보대출 금리입니다. 이제는 “집이 오르느냐“보다 “이자를 감당할 수 있느냐“가 부동산 시장의 핵심 질문이 되었습니다. 특히 2026년 초를 기점으로 대출 금리가 6% 후반, 심지어 7% 가능성까지 거론되면서, 이른바 ‘하우스푸어’ 위험이 다시 급부상하고 있습니다. 불과 몇 년 전만 해도 2~3%대 금리가 당연하게 여겨졌던 시기를 떠올리면, 현재의 상황은 체감적으로도 매우 큰 변화입니다. 2026년 대출 금리, 왜 이렇게 오르고 있을까요? 지난 2~3년 동안 주택담보대출 금리는 4~5% 수준에서 등락을 반복해 왔습니다. 하지만 2024년 말부터 분위기가 바뀌었고, 2026년이 시작되자 “7% 시대가 오는 것 아니냐”는 말이 더 이상 과장이 아닌 현실적인 우려로 바뀌고 있습니다. 이러한 금리 상승의 배경에는 몇 가지 구조적인 요인이 있습니다. 첫째, 코픽스(COFIX) 금리의 지속적인 상승입니다. 변동금리의 기준이 되는 코픽스는 이미 수개월 연속 오름세를 보이고 있으며, 금리 인하 신호는 아직 뚜렷하지 않습니다. 둘째, 가계부채 관리 강화입니다. 금융당국은 여전히 가계부채 증가를 강하게 경계하고 있고, 은행들은 대출 총량 규제를 맞추기 위해 금리를 인위적으로 높이는 전략을 사용하고 있습니다. 셋째, 연체율 상승에 따른 위험 프리미엄 확대입니다. 은행 입장에서는 이전보다 대출 회수 위험이 커졌다고 판단하고 있으며, 그 부담을 금리에 반영하고 있는 상황입니다. 실제로 주요 시중은행들의 고정형 주택담보대출 금리는 이미 6%대를 넘어섰고, 일부 상품은 7%에 근접하거나 이를 초과하기도 했습니다. 이는 더 이상 일부 고위험 차주만의 문제가 아닙...

2026년 1월 현재, 대한민국 재건축 시장을 바라보는 분위기는 과거와 확연히 달라졌습니다. 한때 재건축은 낡은 아파트를 오래 보유하기만 하면 자연스럽게 자산이 불어나는 구조로 인식되었습니다. ‘몸 테크’라는 단어가 대중적으로 쓰일 만큼, 불편함을 감내하면 언젠가 큰 보상이 따른다는 믿음이 사회 전반에 퍼져 있었는데요. 그러나 지금 재건축 현장에서 마주하는 현실은 기대보다는 불안에 가깝습니다. 재건축 공식이 더 이상 작동하지 않는 이유 과거 재건축 사업이 성립할 수 있었던 핵심 조건은 명확했습니다. 건설 원가보다 분양 수익이 충분히 높았다는 점입니다. 하지만 2026년의 시장에서는 이 전제가 무너졌습니다. 최근 몇 년 사이 공사비는 구조적으로 상승했습니다. 글로벌 원자재 가격 급등, 공급망 불안, 숙련 인력 부족, 인건비 상승이 동시에 나타났고, 각종 안전 규제와 근로시간 제한으로 공사 기간까지 길어졌습니다. 이로 인해 과거에는 문제 되지 않던 금융비용이 사업 전체의 수익성을 잠식하고 있습니다. 공사비 증액은 더 이상 예외적인 변수가 아니라, 재건축 사업의 상수로 자리 잡았다고 해도 과언이 아닙니다. 강남 재건축도 안전지대는 아니다? 여전히 '강남은 다르다'고 생각하시는 분들도 많을 텐데요. 그러나 최근 사례들을 보면 강남 재건축 역시 구조적 한계에서 자유롭지 않다고 합니다. 대치동 DH 에델루이 사례는 상징적입니다. 분양가 상한제로 일반 분양가는 낮게 책정되었지만, 일반분양 물량이 적어 조합 수익은 제한적이었고, 고급 설계와 마감으로 비용은 빠르게 불어났습니다. 결국 조합은 금융 부담을 감당하지 못했고, 그 부담은 고스란히 조합원에게 전가되었습니다. 이 사례는 입지가 아니라 사업 구조가 재건축의 성패를 가른다는 점을 분명히 보여줍니다. 지방 재건축의 구조적 한계 지방 재건축은 상황이 더 심각합니다. ...